“Đặt cọc mua đất” là bước đầu tiên trong quy trình mua bán bất động sản. Tuy nhiên, không ít người mua rơi vào tình huống đặt cọc rồi mới phát hiện đất đang tranh chấp. Trong trường hợp đó, liệu người đặt cọc có thể đòi lại tiền không? Bên bán có phải bồi thường? Hãy cùng tìm hiểu sâu hơn trong bài viết dưới đây.
1. 📘 Khái quát về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (đặt cọc) giao cho bên kia (nhận cọc) một khoản tiền hoặc tài sản khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.”
🔹 Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mà không có lý do chính đáng → mất cọc.
🔹 Nếu bên nhận cọc từ chối → hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi (nếu có thỏa thuận).
🔸 Mục đích của việc đặt cọc
✅ Tạo sự ràng buộc giữa các bên khi giao dịch mua bán.
✅ Giảm thiểu rủi ro “lật kèo” vào phút chót.
✅ Là bằng chứng thể hiện thiện chí giao dịch.
2. ⚖️ Phân tích rủi ro pháp lý: khi đất đang tranh chấp mà vẫn đặt cọc
2.1. 🛑 Trường hợp 1: Bên bán biết rõ đất đang tranh chấp nhưng vẫn nhận cọc, Bên mua đặt cọc do tin tưởng bên bán, không kiểm tra pháp lý
Trong nhiều giao dịch mua bán đất, người mua thường đặt cọc dựa trên sự tin tưởng vào bên bán mà không tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng về tình trạng pháp lý của thửa đất. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro không lường trước được.
Mặt khác, khi bên bán biết rõ đất đang trong tình trạng tranh chấp nhưng vẫn cố tình nhận tiền đặt cọc từ người mua mà không thông báo hoặc che giấu thông tin, đây là hành vi vi phạm nguyên tắc thiện chí và trung thực trong giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015.
• Hành vi này gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua vì người mua bị lừa dối, dẫn đến rủi ro mất tiền đặt cọc và không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất theo ý muốn.
🔍 Thực trạng thường gặp:
• Người mua không hỏi rõ tình trạng tranh chấp đất tại các cơ quan chức năng như:
- UBND xã, phường nơi có thửa đất;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cấp huyện, tỉnh.
- Không nhờ văn phòng công chứng tra cứu tình trạng ngăn chặn
• Đất có tranh chấp nhưng chỉ ở dạng tranh chấp miệng, chưa có giấy tờ hay đơn thư chính thức, không được thể hiện trên sổ đỏ.
• Sổ đỏ vẫn đứng tên bên bán, khiến người mua không nghi ngờ hoặc chủ quan khi giao dịch.
⚠️ Rủi ro trong trường hợp này
• Khi phát hiện tranh chấp đất, người mua có thể:
- Không thực hiện được giao dịch;
- Mất khả năng sử dụng đất hoặc bị kiện tụng kéo dài;
- Nguy cơ mất số tiền đặt cọc nếu hợp đồng đặt cọc không có điều khoản bảo vệ.
📌 Yếu tố quyết định việc lấy lại tiền cọc
Việc bên mua có được hoàn trả tiền cọc hay không phụ thuộc vào các yếu tố pháp lý sau:
• Hợp đồng đặt cọc có quy định rõ về tình trạng pháp lý của đất hay không?
Nếu hợp đồng có điều khoản “bên bán cam kết đất không tranh chấp, có giấy tờ hợp pháp” → bên mua có lợi thế trong việc yêu cầu bồi thường.
• Có cam kết cụ thể từ bên bán về việc đất không bị tranh chấp hay không?
Cam kết này phải được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc hoặc các thỏa thuận phụ lục.
• Có chứng cứ chứng minh sự gian dối, che giấu thông tin của bên bán?
Ví dụ:
- Tin nhắn, email, biên bản thỏa thuận có ghi nhận tình trạng tranh chấp;
- Lời khai của nhân chứng;
- Hồ sơ tại cơ quan nhà nước chứng minh bên bán biết rõ đất đang tranh chấp nhưng cố tình không khai báo.
📌 Trong trường hợp này, người mua có quyền:
✅ Hủy hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật vì bên bán đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trung thực, gây mất lòng tin trong giao dịch.
✅ Yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc đã giao, bởi việc nhận tiền trong khi biết đất tranh chấp là hành vi vi phạm, không hợp pháp.
✅ Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có phát sinh tổn thất tài chính hoặc các chi phí liên quan do hành vi thiếu trung thực của bên bán gây ra.
2.2. 🔄 Trường hợp 2: Tranh chấp phát sinh sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhưng trước khi chuyển nhượng
Sau khi hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể phát sinh tranh chấp mới về quyền sử dụng đất.
Ví dụ thực tế: Người thân hoặc bên thứ ba bất ngờ phát hiện việc bán đất và tiến hành khởi kiện, tố cáo quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp pháp lý mới.
⚠️ Hệ quả pháp lý:
• Giao dịch chuyển nhượng đất bị đình chỉ, tạm dừng hoặc bị ngăn chặn bởi các cơ quan chức năng hoặc tòa án nhằm bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.
• Người mua có thể gặp rủi ro bị “kẹt” khoản tiền đặt cọc nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ ràng về xử lý trường hợp phát sinh tranh chấp.
📌 Về mặt pháp lý:
• Nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản cam kết rõ ràng về tình trạng pháp lý của đất (ví dụ: đất không tranh chấp, không bị ngăn chặn giao dịch), thì bên bán có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua nếu tranh chấp phát sinh do lỗi hoặc thiếu minh bạch của bên bán.
• Trường hợp hợp đồng không có các điều khoản này, người mua sẽ gặp khó khăn hơn trong việc đòi lại tiền đặt cọc. Lúc này, việc giải quyết sẽ dựa trên các quy định pháp luật chung về hợp đồng dân sự và tranh chấp đất đai.
⚖️ Lời khuyên: Người mua nên yêu cầu kiểm tra kỹ về tình trạng pháp lý đất trước khi đặt cọc, đồng thời thỏa thuận cụ thể các điều khoản về tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi tốt nhất.
3. 📚 Căn cứ pháp lý người mua cần nắm
🔸 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – Quy định về đặt cọc
🔸 Điều 423 BLDS – Hủy hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin
🔸 Khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2013 – Tạm ngừng thực hiện quyền do có tranh chấp
🔸 Công văn hướng dẫn 3388/BTNMT-TCQLĐĐ – Về việc xác minh đất có tranh chấp
4. 🔍 Làm gì khi biết đất bị tranh chấp sau khi đặt cọc?
Khi phát hiện đất bạn đã đặt cọc đang trong tình trạng tranh chấp, bạn cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:
✅ Kiểm tra thông tin tranh chấp chính thức
• Đến UBND xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (TNMT) để tra cứu, xác nhận tình trạng pháp lý và các tranh chấp liên quan đến thửa đất.
• Kiểm tra xem có đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nào đã được gửi đến tòa án hay chưa.
✅ Liên hệ thương lượng với bên bán
• Trao đổi trực tiếp với bên bán để làm rõ tình trạng tranh chấp.
• Yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc nếu giao dịch không thể thực hiện được do tranh chấp.
✅ Lập vi bằng và thu thập chứng cứ
• Ghi lại toàn bộ nội dung trao đổi bằng vi bằng của Thừa phát lại (nếu có thể).
• Thu thập các chứng cứ liên quan như tin nhắn, email, biên bản làm việc, xác nhận của cơ quan chức năng về tranh chấp... nhằm bảo vệ quyền lợi nếu tranh chấp dẫn đến kiện tụng.
✅ Nếu không thương lượng được → Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền
• Khi các bên không đạt được thỏa thuận về việc hoàn trả tiền cọc hoặc xử lý tranh chấp, bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện/quận nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp, đòi lại tiền đặt cọc và bồi thường (nếu có).
🔎 Lưu ý quan trọng:
Nếu thửa đất đang bị ngăn chặn chuyển nhượng (ví dụ có lệnh cấm của tòa án hoặc các cơ quan chức năng), thì công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng dù các bên đã thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc trước đó. Đây là biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi các bên liên quan trong tranh chấp đất đai.
5. 🧭 Người mua cần làm gì để tránh “mất cọc”?
🌟 5 bước phòng ngừa tranh chấp khi đặt cọc đất:
1️⃣ Yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ bản gốc 📄
2️⃣ Kiểm tra lịch sử đất tại UBND xã/phường, Văn phòng Đăng ký Đất đai 🧾
3️⃣ Yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản đất không có tranh chấp, không bị kê biên 🖊️
4️⃣ Lập hợp đồng đặt cọc có nội dung cụ thể, có công chứng càng tốt 📑
5️⃣ Nếu nghi ngờ – nên đề nghị công chứng viên xác minh thông tin trước khi giao dịch
6. ❓ Câu hỏi thường gặp
💬 Đặt cọc rồi mới phát hiện đất tranh chấp, có lấy lại tiền được không?
✅ Có thể lấy lại nếu chứng minh bên bán cung cấp thông tin sai lệch, gian dối hoặc cố tình che giấu.
💬 Có phải công chứng hợp đồng đặt cọc không?
🔸 Không bắt buộc, nhưng nên công chứng để tăng giá trị pháp lý.
💬 Nếu bên bán từ chối hoàn cọc, nên làm gì?
➡️ Nộp đơn khởi kiện tại TAND nơi có đất, kèm chứng cứ.
7. 🧩 Kết luận
Đặt cọc rồi mới biết đất tranh chấp là một rủi ro phổ biến trong mua bán nhà đất. Người mua có quyền hủy hợp đồng, đòi lại tiền nếu chứng minh được bên bán có lỗi. Tuy nhiên, để tránh rủi ro ngay từ đầu, bạn nên kiểm tra kỹ pháp lý, soạn hợp đồng rõ ràng và công chứng tại văn phòng uy tín.
🎯 Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ cung cấp dịch vụ kiểm tra pháp lý đất, soạn thảo – công chứng đặt cọc, hỗ trợ xử lý tranh chấp nhanh chóng và đúng luật.
Liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và đặt lịch hẹn tận nhà nhanh chóng – an toàn – đúng luật!
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
📞 Hotline: 0966.22.7979
📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com
🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)
📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!
📚 Tham khảo các bài viết liên quan:
Tin liên quan
