Đất có diện tích nhỏ hơn 50m²: Có được cấp sổ đỏ và sang tên hợp pháp?

05/11/2025

Bạn đang sở hữu một thửa đất có diện tích nhỏ, như 40m² hay 45m², và lo lắng không biết liệu có thể thực hiện các quyền hợp pháp như xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay chuyển nhượng (sang tên) được không? Đây là băn khoăn phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Câu trả lời là CÓ, đất nhỏ hơn 50m² vẫn có thể được cấp Sổ đỏ và sang tên hợp pháp nếu thỏa mãn các điều kiện về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm>>> Hướng dẫn chi tiết - Mẫu đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu 2025

>>> Thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ: Hướng dẫn chi tiết

⚖️ Cơ sở pháp lý về diện tích đất tối thiểu

Quy định về diện tích tối thiểu thường bị nhầm lẫn giữa cấp Sổ đỏ lần đầu và tách thửa (tạo ra thửa đất mới).

Văn bản Pháp lý	Nội dung Liên quan	Trích dẫn Quan trọng
Luật Đất đai 2013	Quy định chung về cấp Giấy chứng nhận và Quyền của người sử dụng đất.	Điều 188: Quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Khoản 2, Điều 29)	Quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu.	"Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước khi văn bản quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền... bình thường."
Quyết định của UBND cấp Tỉnh/Thành phố	Quy định cụ thể về diện tích tối thiểu để tách thửa (chỉ áp dụng cho việc tạo ra thửa đất mới).	Ví dụ: Quyết định 20/2024/QĐ-UBND của Hà Nội quy định diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ tại Hà Nội để tách thửa đất ở tại khu vực phường, thị trấn là 50m².

✅ Đất có diện tích nhỏ hơn 50m² vẫn được cấp sổ đỏ và sang tên khi đạt 3 điều kiện

Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 50m² có được cấp sổ đỏ không? Câu trả lời là có, nếu rơi vào các trường hợp sau:

📌 Đất hình thành hợp pháp trước khi quy định tách thửa có hiệu lực

Quy định về diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ chỉ áp dụng cho việc tách thửa (tạo ra thửa đất mới), không áp dụng cho các thửa đất đã tồn tại hợp pháp từ trước.

Điều kiện:
- Thửa đất đã được sử dụng ổn định, có nhà ở, không có tranh chấp.
- Thửa đất được tạo lập (mua bán, tặng cho, thừa kế...) trước ngày quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương đó có hiệu lực.
- Có một trong các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (Hợp đồng mua bán viết tay, giấy tờ nộp thuế, giấy tờ kê khai...).
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm xin cấp Sổ đỏ.

📍 Ví dụ Minh họa:

Ông B mua một lô đất 45m² tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) vào năm 2012 bằng giấy tờ viết tay. Đến năm 2024, ông B muốn xin cấp Sổ đỏ lần đầu.

➡️ Dù diện tích tối thiểu tách thửa hiện nay là 50m², nhưng do thửa đất được hình thành trước khi quy định này có hiệu lực, ông B vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện về nguồn gốc đất và không có tranh chấp.

📌 Thửa đất đã có sổ đỏ từ trước

Nếu thửa đất đã được cấp Sổ đỏ hợp pháp (dù diện tích nhỏ) và sau đó địa phương thay đổi quy định tăng diện tích tối thiểu (ví dụ: từ 36m² lên 50m²), thì thửa đất đó vẫn được thực hiện các quyền bình thường.

Điều kiện: Thửa đất đã có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) hợp pháp.
Quyền lợi: Người sử dụng đất được phép sang tên (chuyển nhượng), tặng cho, thừa kế, thế chấp bình thường, không bị giới hạn bởi quy định đất nhỏ hơn 50m² có được sang tên hay không.

📌 Cấp sổ đỏ lần đầu theo nguồn gốc sử dụng đất

Trong hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất không đủ diện tích tối thiểu lần đầu, cơ quan chức năng sẽ căn cứ chủ yếu vào nguồn gốc sử dụng đất và giấy tờ chứng minh, chứ không phải quy định diện tích tối thiểu tách thửa.

Lưu ý: Nếu thửa đất được chia cắt sau ngày quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực thì sẽ không được cấp Sổ đỏ.

Đất có diện tích nhỏ hơn 50m²

Xem thêm

>>> Trước khi tiến hành mua bán hoặc sang tên, bạn nên tìm hiểu rõ quy trình và các bước trong dịch vụ sổ đỏđể tránh sai sót về thủ tục.

>>> Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, người dân nên tìm hiểu quy trình công chứng tại Văn phòng công chứng để tránh tranh chấp về sau.

📑 Thủ tục sang tên đất có diện tích nhỏ hơn 50m² đã có sổ đỏ

Khi đất đã có Sổ đỏ hợp pháp, thủ tục sang tên đất nhỏ hơn 50m² được thực hiện tương tự như bất kỳ thửa đất nào khác.

1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Bên bán/Tặng cho: Sổ đỏ (bản gốc), CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Bên mua/Nhận tặng cho: CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Ký Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho tại Văn phòng công chứng.

2. Nộp hồ sơ và kê khai thuế

Nơi nộp: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Huyện/Quận.
Hồ sơ nộp: Hợp đồng công chứng, Đơn đăng ký biến động (theo mẫu), Tờ khai Lệ phí trước bạ, Tờ khai Thuế Thu nhập cá nhân (theo mẫu).
Thực hiện: Cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp thuế (Thuế TNCN, Lệ phí trước bạ).

3. Nhận giấy chứng nhận đã sang tên

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính (nộp thuế), người mua sẽ nhận lại Sổ đỏ đã được cập nhật thông tin chủ sở hữu.
Thời gian giải quyết: Khoảng 15-30 ngày làm việc (tùy địa phương).

Đất có diện tích nhỏ hơn 50m²

❓ Câu hỏi thường gặp về đất dưới diện tích tối thiểu

Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp giúp làm rõ hơn vấn đề đất nhỏ hơn 50m² có được cấp sổ đỏ và chuyển nhượng hay không:

Q1: Đất dưới 50m² có được cấp sổ đỏ không?

✅ Có. Nếu thửa đất của bạn được hình thành và sử dụng ổn định trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương có hiệu lực, hoặc là đất đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì bạn vẫn được cấp Sổ đỏ lần đầu.

Q2: Diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ tại Hà Nội là bao nhiêu?

📍 Theo Quyết định 20/2024/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ tại Hà Nội để tách thửa đất ở là 50m² (khu vực phường, thị trấn). Tuy nhiên, cần lưu ý quy định này không áp dụng cho các trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu theo nguồn gốc đất đã có từ trước.

Q3: Đất nhỏ hơn 50m² có được sang tên khi mua bán không?

🔄 Có. Nếu thửa đất đã có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) hợp pháp, bạn hoàn toàn được phép chuyển nhượng, tặng cho (sang tên) theo quy định tại Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bất kể diện tích tối thiểu hiện hành là bao nhiêu.

Q4: Đất không đủ diện tích tối thiểu có thể hợp thửa để cấp Sổ đỏ không?

🤝 Có. Nếu bạn sở hữu hai hoặc nhiều thửa đất liền kề không đủ diện tích tối thiểu, bạn có thể làm thủ tục hợp thửa lại thành một thửa đất chung có tổng diện tích đạt hoặc vượt mức tối thiểu rồi xin cấp một Sổ đỏ chung.

Q5: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không đủ diện tích tối thiểu gồm những gì?

📑 Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không đủ diện tích tối thiểu, bạn cần chuẩn bị Đơn xin cấp Sổ đỏ (Mẫu 04/ĐK), Giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản sao), Bản sao CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, và Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế đất (nếu có). Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết thường kéo dài từ 15–30 ngày làm việc.

📌 Kết luận

Tóm lại, đất nhỏ hơn 50m² có được cấp sổ đỏ và sang tên nếu có nguồn gốc hợp pháp và đã hình thành trước khi quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực. Quy định này chủ yếu giới hạn việc "tách" ra thêm một thửa đất nhỏ hơn 50m² mới.

Lời khuyên: Người sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện/quận nơi có đất để tra cứu Quyết định của UBND tỉnh/thành phố về diện tích tối thiểu, và kiểm tra tình trạng quy hoạch của thửa đất để có phương án hợp thức hóa quyền sử dụng đất chính xác nhất.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!