Công chứng mua bán nhà đất khi bên bán có người bị mất tích như thế nào?

21/05/2025

Mua bán nhà đất có người mất tích trong hộ gia đình là tình huống pháp lý phức tạp và phổ biến trong thực tiễn. Vậy pháp luật quy định thế nào về việc công chứng hợp đồng mua bán khi bên bán có người bị mất tích? Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết, căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời hướng dẫn quy trình, giải pháp và ví dụ minh họa thực tế.

📜 1. Căn cứ pháp lý quan trọng

🔍 1.1. Tuyên bố mất tích – Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015

• Nếu một người biệt tích liên tục 2 năm trở lên mà không có tin tức xác thực dù đã thực hiện đầy đủ biện pháp tìm kiếm theo luật tố tụng dân sự, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích theo yêu cầu của người có quyền lợi liên quan.

• Thời hạn 2 năm tính từ ngày có tin tức cuối cùng về người đó (hoặc ngày đầu tháng/năm tiếp theo nếu không xác định được).

🏢 1.2. Quản lý tài sản người mất tích – Điều 65, 69 Bộ luật Dân sự 2015

• Người được giao quản lý tài sản của người mất tích (do tòa án chỉ định hoặc do ủy quyền hợp pháp) có trách nhiệm bảo quản, duy trì tài sản nhưng không có quyền sở hữu.

• Người này không được tự ý chuyển nhượng tài sản mà chỉ thay mặt người mất tích quản lý tài sản.

⚰️ 1.3. Tuyên bố đã chết và giải quyết tài sản – Điều 71, 72, 651 Bộ luật Dân sự 2015

• Sau ít nhất 3 năm kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực mà không có tin tức về người đó, người có quyền lợi có thể yêu cầu tòa án tuyên bố người mất tích là đã chết.

• Khi đó, tài sản của người đó được phân chia và xử lý theo quy định của pháp luật về thừa kế.

công chứng mua bán nhà đất

Xem thêm>>>: Quy trình công chứng hợp đồng chuyển nhượng sổ đỏ hộ gia đình: Những điều cần biết để đảm bảo an toàn pháp lý

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng sổ đỏ hộ gia đình: Tất tần tật về chi phí bạn cần biết

2. Giải pháp và thủ tục khi mua bán nhà đất có người mất tích 📝

2.1. Trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất (phần đất không thuộc quyền sở hữu của người mất tích) 🏡

• Bước 1: Xác định tình trạng pháp lý của người mất tích

Khi một thành viên trong hộ gia đình bị mất tích và đã được Tòa án tuyên bố mất tích theo quy định tại Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015, phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người đó không thể tự ý chuyển nhượng bởi các thành viên khác.

• Bước 2: Người được Tòa án giao quản lý tài sản

Người được Tòa án giao nhiệm vụ quản lý tài sản của người mất tích (theo Điều 65 và 69 Bộ luật Dân sự 2015) có trách nhiệm bảo quản, duy trì và quản lý tài sản thay mặt người mất tích nhưng không được quyền sở hữuhoặc chuyển nhượng phần đất này.

• Bước 3: Quyền chuyển nhượng của các thành viên còn lại

Các thành viên còn lại trong hộ gia đình chỉ có thể chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Ví dụ: nếu thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng phân chia theo phần, thì chỉ được chuyển nhượng phần của mình.

• Bước 4: Thủ tục chuyển nhượng phần đất của người mất tích

Nếu muốn chuyển nhượng phần đất thuộc quyền của người mất tích, cần có:
Người quản lý không được phép bán hoặc chuyển nhượng tài sản của người mất tích nếu không được Tòa án đồng ý. Người quản lý phải xin phép Tòa án trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản.
Hoặc phải chờ đến khi Tòa án có quyết định tuyên bố người đó đã chết để thực hiện thủ tục thừa kế theo pháp luật, sau đó người thừa kế mới có quyền chuyển nhượng.

Lưu ý quan trọng ⚠️: Việc chuyển nhượng phần đất của người mất tích mà không có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng, hợp đồng có thể bị vô hiệu, gây tranh chấp kéo dài.

2.2. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất khi người mất tích được tuyên bố đã chết ⚖️

• Bước 1: Yêu cầu Tòa án tuyên bố người mất tích đã chết

Theo khoản 1 Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015:

§ Sau 03 năm kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực mà không có tin tức xác thực về người đó còn sống, người có quyền lợi có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người mất tích là đã chết.

§ Các trường hợp đặc biệt như biệt tích trong chiến tranh, thảm họa có thời hạn khác nhau được quy định cụ thể.

• Bước 2: Giải quyết quan hệ tài sản của người bị tuyên bố đã chết

§Khi Tòa án tuyên bố mất tích là đã chết, phần tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, sẽ được giải quyết theo pháp luật về thừa kế (Điều 72 Bộ luật Dân sự 2015).

§Tài sản sẽ được chia cho các người thừa kế hợp pháp theo thứ tự quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, thường là vợ, chồng, cha mẹ, con cái của người mất tích.

•Bước 3: Thực hiện thủ tục nhận di sản thừa kế

§Người thừa kế phải tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định pháp luật.

§Khi có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu phần đất thừa kế hợp pháp, các thành viên thừa kế có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

•Bước 4: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất

§Sau khi hoàn tất thủ tục nhận thừa kế, các người thừa kế có quyền hợp pháp để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán toàn bộ thửa đất.

§Việc này đảm bảo tính pháp lý, quyền sở hữu đất được chuyển giao rõ ràng, tránh tranh chấp pháp lý về sau.

2.3. Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục 🚨

📜 Thủ tục Tòa án tuyên bố mất tích hoặc tuyên bố đã chết thường kéo dài và phức tạp, cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chứng minh đã áp dụng biện pháp tìm kiếm người mất tích.

📜 Nên tham khảo ý kiến văn phòng công chứng uy tín để được hướng dẫn thủ tục chính xác, tránh sai sót dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

📜 Việc chuyển nhượng đất khi có người mất tích liên quan đến quyền lợi của nhiều người, cần được xử lý theo đúng quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.

công chứng mua bán nhà đất

3. Câu hỏi thường gặp ❓

❓Người mất tích là gì theo quy định pháp luật?

🧑‍⚖️ Người mất tích là cá nhân biệt tích 02 năm liên tục trở lên mà không có tin tức xác thực dù đã áp dụng các biện pháp tìm kiếm theo quy định của pháp luật, và được Tòa án tuyên bố mất tích theo Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015.

❓Việc tuyên bố mất tích có ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất?

🏠 Khi người mất tích được tuyên bố mất tích, tài sản của họ sẽ do người được Tòa án giao quản lý thay mặt quản lý nhưng không được quyền chuyển nhượng hoặc định đoạt. Quyền sở hữu vẫn thuộc về người mất tích cho đến khi có quyết định tuyên bố người đó đã chết.

❓Có thể chuyển nhượng phần đất của người mất tích không?

❌ Không thể tự ý chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sở hữu của người mất tích nếu chưa được Tòa án tuyên bố đã chết hoặc chưa có sự đồng ý, ủy quyền hợp pháp từ người quản lý tài sản được Tòa án chỉ định và cho phép chuyển nhượng.

❓Khi nào người mất tích được tuyên bố đã chết?

📅 Theo khoản 1, Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015, người mất tích được tuyên bố đã chết khi sau 03 năm kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực mà không có tin tức xác thực về việc còn sống.

❓Ai có quyền quản lý tài sản của người mất tích?

👥 Tòa án sẽ chỉ định người quản lý tài sản của người mất tích theo quy định tại Điều 65 và Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015, thường là người thân hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

❓Người quản lý tài sản của người mất tích có trách nhiệm gì?

📋 Người quản lý có trách nhiệm báo cáo định kỳ với Tòa án về tình hình quản lý tài sản, đồng thời phải sử dụng tài sản một cách hợp lý, hiệu quả nhằm bảo toàn và phát triển giá trị tài sản đó.

❓Thủ tục mua bán nhà đất khi có người mất tích như thế nào?

📝 Nếu người mất tích đã được tuyên bố mất tích: chỉ có thể chuyển nhượng phần đất của người còn sống.

📝 Nếu người mất tích được tuyên bố đã chết: người thừa kế hợp pháp có quyền chuyển nhượng toàn bộ tài sản sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

❓Xử lý thế nào khi người bị tuyên bố mất tích trở về?

🔄 Khi người bị tuyên bố mất tích trở về, họ có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định tuyên bố mất tích và nhận lại toàn bộ tài sản đã giao cho người quản lý hoặc người thừa kế. Tòa án sẽ xem xét và ra quyết định phù hợp theo quy định pháp luật.

📞 Cần hỗ trợ công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng?

Liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và đặt lịch hẹn tận nhà nhanh chóng – an toàn – đúng luật!