Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi nào?

Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán nhà đất. Vậy thì trong những trường hợp nào bị phạt cọc và trường hợp nào không bị phạt cọc? Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ tư vấn cho bạn đọc qua bài viết này như sau:

Đặt cọc mua bán nhà đất

Đặt cọc là phương thức nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận giữa các bên được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, đặt cọc được hiểu như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• >>> Xem thêm: Công chứng mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bị vô hiệu

Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì khi giao dịch đặt cọc bị vô hiệu trong những trường hợp sau:

• Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người tâm thần…
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự trong trường hợp bị lừa dối, cưỡng bức, ép buộc…
• Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của luật hoặc/và trái đạo đức xã hội.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự/hợp đồng đặt cọc vô hiệu được quy định tại Điều 131 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.

>>> Có thể bạn quan tâm: Sang tên sổ đỏ trọn gói

Phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Khi bên nhận đặt cọc vi phạm thỏa thuận sau: Từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc.

 Những trường hợp không bị phạt cọc

Pháp luật quy định trường hợp không bị phạt cọc như sau:

Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau thì sẽ không bị mất tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc:

1. Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thể thỏa thuận thương lượng việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc khi không thực hiện được nghĩa vụ giao kết hợp đồng.

2. Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

3. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu

Việc chậm trễ giao kết, thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan xuất phát từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

Bài viết trên đây là những truòng hợp về phạt cọc mua bán nhà đất. Quý khách có nhu cầu tư vấn thì hãy liên hệ với chúng tôi;

Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ chuyên công chứng các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, giấy tờ, hợp đồng, thừa kế, di chúc, tặng cho tài sản, thuê nhà, mua bán xe uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tư vấn miễn phí về chia tách, xin cấp mới, sang tên sỏ đỏ nhà đất.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Địa chỉ: Số 165 phố Giảng Võ, phường Cát Linh, TP. Hà Nội.

Hotline : 0966.22.7979 - 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com