Công chứng mua bán nhà thế nào khi bên bán là người nước ngoài?

21/05/2025

Giao dịch bất động sản có sự tham gia của người nước ngoài ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, thủ tục công chứng mua bán nhà khi bên bán là người nước ngoài đòi hỏi nhiều yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật, các loại giấy tờ cần chuẩn bị, thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự, giải pháp khi người bán không thể trực tiếp ký hợp đồng và ví dụ minh họa thực tế.

1. Căn cứ pháp lý quan trọng 📚

• Luật Công chứng 2014 (sửa đổi 2019): quy định về công chứng hợp đồng, chứng thực giấy tờ.

• Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2020): quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

• Nghị định 99/2015/NĐ-CP: chi tiết quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

• Luật Đất đai 2013: quy định về sử dụng, chuyển nhượng đất đai.

• Thông tư 01/2015/TT-BTP: hướng dẫn công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

công chứng mua bán nhà

>>> Cực hay và bổ ích: Video hướng dẫn cách phân biệt sổ đỏ và sổ hồng chi tiết.

2. Điều kiện công chứng mua bán nhà khi bên bán là người nước ngoài ✅

• Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo luật định (chẳng hạn công dân nước ngoài có giấy tờ cư trú hợp pháp hoặc tổ chức nước ngoài đầu tư).

• Người bán có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp nhà đất (sổ đỏ/sổ hồng).

• Người bán hoặc người được ủy quyền có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật.

• Hợp đồng mua bán phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam và được công chứng theo quy định.

3. Giấy tờ cần thiết để công chứng mua bán nhà khi bên bán là người nước ngoài 🗂️

📌 Giấy tờ tùy thân chính:

🛂 Hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu (bản gốc và bản sao công chứng).

📄 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất tại Việt Nam: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng).

💍 Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân (nếu liên quan đến thông tin cá nhân hoặc giao dịch có vợ/chồng):

🔸 Giấy tờ này phải được hợp pháp hóa lãnh sự hoặc chứng nhận lãnh sự nếu do cơ quan nước ngoài cấp, rồi dịch thuật công chứng sang tiếng Việt.

📑 Giấy tờ liên quan đến ủy quyền (nếu có):
✍️ Hợp đồng ủy quyền cho người khác ký thay người bán (ví dụ: vợ ủy quyền cho chồng).
🌐 Hợp đồng ủy quyền này nếu được lập tại cơ quan công chứng, chứng thực ở nước ngoài, thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự tại Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán Việt Nam tại nước sở tại.
🏢 Văn phòng công chứng tại Việt Nam sẽ căn cứ vào hợp đồng ủy quyền đã hợp pháp hóa lãnh sự để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán.

⚠️ Lưu ý quan trọng về hợp pháp hóa lãnh sự:

• 📘 Giấy tờ sau khi được hợp pháp hóa lãnh sự phải được dịch thuật công chứng chính xác sang tiếng Việt.

• ✅ Văn phòng công chứng tại Việt Nam chỉ chấp nhận các giấy tờ đã hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng.

• 🖋️ Việc hợp pháp hóa lãnh sự là thủ tục nhằm xác nhận tính xác thực của con dấu, chữ ký trên giấy tờ do cơ quan nước ngoài cấp.

4. Quy trình công chứng mua bán nhà khi bên bán là người nước ngoài 📝

✨Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng).

• Hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân hợp pháp của người bán.

• Giấy tờ cá nhân như giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận độc thân đã được hợp pháp hóa lãnh sự (nếu có).

• Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng/chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự (nếu bên bán không trực tiếp ký hợp đồng).

• Bản dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất.

✨ Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng:

Văn phòng công chứng tiếp nhận, kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ.

✨Xác minh năng lực hành vi dân sự:

Công chứng viên xác nhận người bán hoặc người được ủy quyền có đủ năng lực hành vi dân sự để ký hợp đồng.

✨Lập hợp đồng công chứng:

Soạn thảo, đọc và chỉnh sửa hợp đồng theo yêu cầu hai bên.

✨Ký hợp đồng công chứng:

Người bán hoặc người được ủy quyền cùng với bên mua ký trước mặt công chứng viên.

✨Trao bản chính hợp đồng:

Văn phòng công chứng giao bản chính hợp đồng cho các bên.

5. Ví dụ minh họa chi tiết thực tế 🏘️✨

Ông Mark, quốc tịch Canada, sở hữu một căn nhà tại Hà Nội. Do ông Mark đang sinh sống và làm việc tại Canada nên không thể về Việt Nam trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà. Ông Mark đã lập hợp đồng ủy quyền cho vợ mình, chị Hoa, người đang cư trú tại Hà Nội, đại diện thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà.

Hợp đồng ủy quyền này được công chứng tại Canada và sau đó được hợp pháp hóa lãnh sự tại Đại sứ quán Việt Nam tại Canada. Đồng thời, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của ông bà, cụ thể là giấy đăng ký kết hôn, cũng được hợp pháp hóa lãnh sự đầy đủ để đảm bảo tính pháp lý tại Việt Nam.

Sau khi nhận được hợp đồng ủy quyền đã hợp pháp hóa, chị Hoa đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hợp pháp gồm:

• Hộ chiếu ông Mark,

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của căn nhà tại Hà Nội,

• Hợp đồng ủy quyền hợp pháp đã được hợp pháp hóa lãnh sự,

• Giấy đăng ký kết hôn đã hợp pháp hóa lãnh sự.

Chị Hoa mang toàn bộ hồ sơ trên đến Văn phòng công chứng tại Hà Nội để yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà với bên mua.

Công chứng viên đã kiểm tra kỹ lưỡng tính hợp pháp, hợp lệ của toàn bộ giấy tờ, xác nhận năng lực hành vi dân sự của người được ủy quyền (chị Hoa), đồng thời lập hợp đồng công chứng mua bán nhà cho hai bên.

Nhờ việc tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự, giao dịch mua bán nhà đã được hoàn tất nhanh chóng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho tất cả các bên tham gia. ✅

6. Những lưu ý quan trọng và mẹo nhỏ khi công chứng mua bán nhà với người nước ngoài ⚠️

• 📝 Hợp pháp hóa lãnh sự là thủ tục bắt buộc với giấy tờ do nước ngoài cấp nhằm đảm bảo tính pháp lý tại Việt Nam.

• 🌐 Dịch thuật công chứng giấy tờ nước ngoài sang tiếng Việt phải chính xác, rõ ràng.

• ⏳ Thời gian xử lý hồ sơ có thể kéo dài hơn bình thường do thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự.

• 🚫 Tránh sử dụng giấy tờ giả, hợp đồng ủy quyền chưa hợp pháp hóa để tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

• 📞 Nên liên hệ sớm với Văn phòng công chứng uy tín để được hướng dẫn chi tiết từng bước.

7. Các câu hỏi thường gặp ❓💬

❓ Người nước ngoài có được quyền bán nhà tại Việt Nam không?

✅ Theo Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài được sở hữu và bán nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ điều kiện về cư trú và sở hữu hợp pháp.

❓Giấy tờ nước ngoài cần hợp pháp hóa lãnh sự những gì?

✅ Các giấy tờ như hộ chiếu, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận độc thân, hợp đồng ủy quyền do cơ quan nước ngoài cấp phải được công chứng/chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự tại Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán Việt Nam ở nước ngoài.

❓Người bán không thể về Việt Nam ký hợp đồng thì làm sao?

✅ Người bán có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác tại Việt Nam ký thay, nhưng hợp đồng ủy quyền này phải được hợp pháp hóa lãnh sự và công chứng theo quy định.

❓Hợp đồng ủy quyền hợp pháp hóa lãnh sự có thời hạn bao lâu?

✅ Thời hạn hiệu lực của hợp đồng ủy quyền được quy định trong chính hợp đồng và phải tuân thủ quy định pháp luật.

❓ Nếu giấy tờ không hợp pháp hóa lãnh sự thì công chứng có được không?

❌ Văn phòng công chứng sẽ không chấp nhận công chứng nếu giấy tờ do nước ngoài cấp chưa được hợp pháp hóa lãnh sự hoặc không dịch thuật công chứng hợp lệ.

❓Tôi cần chuẩn bị những giấy tờ gì để công chứng mua bán nhà khi người bán là người nước ngoài?

✅ Bạn cần chuẩn bị hộ chiếu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân hợp pháp hóa lãnh sự (nếu có), hợp đồng ủy quyền hợp pháp (nếu người bán không ký trực tiếp).

❓Công chứng viên có thể yêu cầu thêm giấy tờ gì khác không?

✅ Có, công chứng viên có quyền yêu cầu bổ sung giấy tờ để xác minh pháp lý của giao dịch và năng lực hành vi dân sự của các bên.

📞 Cần hỗ trợ công chứng mua bán nhà cho người nước ngoài tận nơi?

Liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và đặt lịch hẹn tận nhà nhanh chóng – an toàn – đúng luật!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

📞 Hotline: 0966.22.7979

📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com

🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!

📚 Tham khảo các bài viết liên quan: