Hợp đồng cho ở nhờ là gì? Những điều cần biết để tránh rủi ro khi bán nhà

04/07/2025

Hợp đồng cho ở nhờ tưởng chừng chỉ là một thỏa thuận đơn giản giữa người quen, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro khi chủ nhà muốn bán nhà. Không ít giao dịch đã bị trì hoãn hoặc hủy bỏ chỉ vì vướng hợp đồng này. Vậy nguyên nhân do đâu và cách phòng tránh thế nào?

🚨Hợp đồng cho ở nhờ là gì?

Hợp đồng cho ở nhờ là một dạng thỏa thuận dân sự mà theo đó, chủ sở hữu nhà đất đồng ý cho người khác sử dụng nhà ở miễn phí, không thu tiền thuê. Đây có thể là thỏa thuận bằng văn bản hoặc thậm chí chỉ bằng lời nói.

Loại hình này thường phổ biến giữa những người có mối quan hệ thân thiết như gia đình, bạn bè, người quen. Chính vì sự “thân tình” này mà nhiều người thường bỏ qua các quy định pháp lý chặt chẽ, dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có, đặc biệt là khi chủ nhà phát sinh nhu cầu bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm>>> Công chứng nhà đất: Cách phân chia nghĩa vụ thuế đúng luật, tránh tranh chấp

⚠️ Vì sao hợp đồng cho ở nhờ có thể cản trở việc bán nhà của bạn?

Khi bạn quyết định bán nhà và tiến hành các thủ tục công chứng mua bán, hợp đồng cho ở nhờ có thể gây ra hàng loạt vướng mắc pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch của bạn.

Công chứng viên có thể từ chối công chứng: Theo Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2015, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nếu phát hiện nhà đất đang có người khác chiếm hữu, sử dụng mà không có căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc chưa chấm dứt quyền ở, công chứng viên có quyền từ chối công chứng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên mua và tránh tranh chấp sau này.
Người ở nhờ phản đối, không hợp tác bàn giao: Đây là rủi ro thực tế nhất. Nếu người đang ở nhờ không muốn chuyển đi, họ có thể phản đối, không ký biên bản bàn giao nhà hoặc thậm chí gây khó khăn, trì hoãn việc giao nhận tài sản. Điều này khiến bên mua lo ngại về việc không thể nhận nhà đúng hạn, hoặc phát sinh tranh chấp kiện tụng sau khi sang tên sổ đỏ.
Bên mua lo ngại rủi ro tranh chấp: Tâm lý chung của người mua là muốn sở hữu một tài sản rõ ràng, không vướng mắc. Việc có người đang ở nhờ, dù là miễn phí, cũng khiến họ e ngại về khả năng bị tranh chấp, kiện tụng về quyền sử dụng thực tế sau khi giao dịch hoàn tất và đã sang tên sổ đỏ. Họ có thể đòi hỏi cam kết, bồi thường, hoặc thậm chí từ chối mua.
Hợp đồng cho ở nhờ không xác định thời hạn: Nếu thỏa thuận cho ở nhờ không ghi rõ thời hạn, người ở nhờ có thể vịn vào đó để yêu cầu tiếp tục ở, khiến chủ nhà khó khăn trong việc thu hồi nhà. Điều này làm trì hoãn, gây thiệt hại hoặc thậm chí dẫn đến việc hủy bỏ giao dịch mua bán nhà đất.

Hợp đồng cho ở nhờ

Xem thêm>>> Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản: Cách tránh rủi ro bị chiếm đoạt

🚨 Những rủi ro tiềm ẩn từ hợp đồng cho ở nhờ khi bạn cần bán nhà gấp

Để hình dung rõ hơn, hãy xem xét các rủi ro pháp lý cụ thể mà một hợp đồng cho ở nhờ "lỏng lẻo" có thể mang lại:

Mất quyền kiểm soát tài sản tạm thời: Khi có người ở nhờ, chủ nhà tạm thời mất đi quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản một cách toàn vẹn. Đặc biệt, nếu hợp đồng không quy định rõ thời hạn hoặc điều kiện chấm dứt, chủ nhà sẽ rất khó khăn trong việc yêu cầu người ở nhờ chuyển đi, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch bán nhà.
Giao dịch bị trì hoãn hoặc hủy bỏ: Đây là rủi ro lớn nhất. Việc người ở nhờ không hợp tác có thể khiến bên mua nản lòng. Trong các hợp đồng mua bán, thời gian bàn giao nhà thường rất quan trọng. Nếu không bàn giao được, bên bán có thể bị phạt hợp đồng, thậm chí bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, gây thiệt hại lớn cho chủ nhà.
Công chứng viên yêu cầu chứng minh quyền chiếm hữu thực tế: Theo Khoản 2 Điều 40 Luật Công chứng 2015, công chứng viên có quyền yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình giấy tờ cần thiết để làm rõ các vấn đề liên quan đến giao dịch. Khi có người ở nhờ, công chứng viên thường sẽ yêu cầu chủ nhà phải chứng minh mình có quyền chiếm hữu thực tế hoặc có biên bản chấm dứt quyền ở nhờ, biên bản bàn giao nhà từ người ở nhờ. Nếu không cung cấp được, công chứng viên sẽ từ chối công chứng.
Phát sinh tranh chấp, kiện tụng kéo dài: Nếu người ở nhờ là họ hàng, người thân hoặc đã cư trú lâu năm, họ có thể phát sinh tâm lý "được ở mãi" hoặc cảm thấy bị đối xử bất công khi bị yêu cầu chuyển đi. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp, thậm chí là kiện tụng ra Tòa án, gây tốn kém thời gian, chi phí và ảnh hưởng đến uy tín của chủ nhà.

✅ Cách phòng ngừa và xử lý rủi ro từ hợp đồng cho ở nhờ hiệu quả nhất

Để đảm bảo quá trình bán nhà diễn ra thuận lợi, bạn cần chủ động phòng ngừa và xử lý các vấn đề liên quan đến cho ở nhờ:

Luôn lập hợp đồng cho ở nhờ bằng văn bản, có đầy đủ nội dung: Đây là nguyên tắc vàng. Dù là người thân, bạn bè, hãy lập một hợp đồng rõ ràng, chi tiết, ghi rõ:
- Thời hạn cho ở nhờ: Xác định cụ thể ngày bắt đầu và ngày kết thúc. Nếu là vô thời hạn, cần ghi rõ điều kiện chấm dứt.
- Quyền và nghĩa vụ các bên: Ai chịu trách nhiệm về điện, nước, sửa chữa nhỏ? Khi nào người ở nhờ phải chuyển đi?
- Điều khoản chấm dứt: Quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng (ví dụ: chủ nhà có nhu cầu sử dụng, bán nhà, vi phạm nghĩa vụ, v.v.).
- Điều khoản bàn giao: Quy định rõ thủ tục bàn giao lại nhà khi chấm dứt hợp đồng.
Chấm dứt hợp đồng cho ở nhờ trước khi bán nhà: Khi có ý định bán nhà, hãy chủ động thông báo và yêu cầu người ở nhờ chuyển đi theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Sau khi họ chuyển đi, cần lập biên bản bàn giao nhà có chữ ký xác nhận của cả hai bên.
Nếu người ở nhờ không hợp tác:
- Yêu cầu UBND phường/xã xác nhận: Nếu người ở nhờ cố tình không hợp tác, bạn có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà đất xác nhận về việc bạn đã thông báo chấm dứt hợp đồng và người ở nhờ không chịu bàn giao.
- Lập vi bằng làm chứng: Bạn có thể yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận lại việc bạn đã thông báo, yêu cầu bàn giao nhà và việc người ở nhờ không hợp tác. Vi bằng là một chứng cứ pháp lý quan trọng khi có tranh chấp.
- Khởi kiện ra Tòa án: Đây là biện pháp cuối cùng khi mọi nỗ lực thương lượng và yêu cầu hành chính không có kết quả.
Trao đổi rõ ràng với bên mua: Hãy trung thực thông báo cho bên mua về việc có người ở nhờ trước đó và cung cấp các giấy tờ chứng minh rằng quyền ở nhờ đã chấm dứt hoàn toàn, nhà đã được bàn giao thực tế, không có tranh chấp. Điều này giúp tạo dựng niềm tin và tránh những hiểu lầm không đáng có.

Hợp đồng cho ở nhờ

❓ Các câu hỏi thường gặp về hợp đồng cho ở nhờ và bán nhà

Để làm rõ hơn những thắc mắc của bạn, dưới đây là một số câu hỏi thường gặp:

Chủ nhà cho ở nhờ không viết giấy tờ có bán nhà được không?
- Trả lời: Việc cho ở nhờ không có giấy tờ (bằng miệng) sẽ rất khó khăn khi bán nhà. Mặc dù hợp đồng miệng vẫn có giá trị pháp lý theo Bộ luật Dân sự, nhưng việc chứng minh sự tồn tại của hợp đồng, nội dung và thời hạn sẽ cực kỳ phức tạp. Công chứng viên có thể từ chối công chứng nếu không thể xác định rõ tình trạng chiếm hữu tài sản. Bạn có thể phải đối mặt với nguy cơ tranh chấp lớn từ người ở nhờ.
Làm thế nào để chấm dứt cho ở nhờ khi cần bán nhà mà người ở nhờ không chịu đi?
- Trả lời: Đầu tiên, hãy xem lại thỏa thuận (nếu có) về thời hạn. Nếu không có thời hạn cụ thể, bạn cần thông báo cho người ở nhờ trong một khoảng thời gian hợp lý (ví dụ: 3-6 tháng trước khi cần nhà). Nếu họ vẫn không chịu đi, bạn có thể thực hiện các bước như đã nêu trên: yêu cầu UBND phường/xã xác nhận, lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại, và cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu buộc người ở nhờ trả lại tài sản.
Công chứng mua bán nhà có người ở nhờ có được không?
- Trả lời: Về nguyên tắc, công chứng viên sẽ từ chối công chứng nếu nhà đất đang có người khác chiếm hữu, sử dụng mà chưa chấm dứt hợp pháp. Mục đích là để đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Bạn cần giải quyết xong vấn đề người ở nhờ (có biên bản bàn giao, cam kết, hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) trước khi yêu cầu công chứng mua bán.
Nếu bán nhà đã có công chứng rồi mà người ở nhờ vẫn không chịu đi, bên mua phải làm gì?
- Trả lời: Nếu tình huống này xảy ra, bên mua có thể đối mặt với tranh chấp. Họ có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do không bàn giao được tài sản theo hợp đồng. Bên mua có thể phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nếu bên bán cố tình che giấu thông tin.
Bên cho ở nhờ có phải bồi thường gì cho người ở nhờ khi lấy lại nhà không?
- Trả lời: Về nguyên tắc, hợp đồng cho ở nhờ là miễn phí, không phát sinh nghĩa vụ bồi thường khi chấm dứt hợp đồng đúng theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu bạn đơn phương chấm dứt khi chưa hết thời hạn thỏa thuận (nếu có) mà không có lý do chính đáng hoặc gây thiệt hại (ví dụ: người ở nhờ đã đầu tư sửa chữa lớn có sự đồng ý của chủ nhà), có thể phát sinh tranh chấp về bồi thường thiệt hại thực tế. Tốt nhất là thỏa thuận rõ ràng từ đầu.

🌱 Kết luận

Hợp đồng cho ở nhờ – dù chỉ là một thỏa thuận dựa trên sự tin tưởng và thiện chí – nhưng hoàn toàn có thể trở thành rủi ro tiềm ẩn lớn khi bạn có nhu cầu bán nhà. Để tránh những tranh chấp không đáng có, tốn kém thời gian và chi phí, chủ nhà cần hết sức cẩn trọng:

Soạn thảo hợp đồng rõ ràng, có thời hạn và điều khoản chấm dứt cụ thể.
Chủ động chấm dứt quyền ở nhờ và lập biên bản bàn giao nhà trước khi tiến hành giao dịch mua bán.
Tham khảo ý kiến chuyên gia để được tư vấn hồ sơ công chứng mua bán nhà đất đầy đủ, an toàn pháp lý.

Nếu bạn cần soạn mẫu hợp đồng cho ở nhờ chuẩn pháp lý hoặc tư vấn chi tiết về hồ sơ công chứng mua bán nhà đất, hãy liên hệ ngay với chúng tôi.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!