Đất trong quy hoạch có công chứng mua bán được không?

22/05/2025

Nhiều người dân và nhà đầu tư nhà đất rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi biết thửa đất mình định mua – hoặc định bán – nằm trong quy hoạch. Vậy:

⚠️ Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng và công chứng mua bán không?

⚖️ Khi nào thì văn phòng công chứng được phép chứng thực hợp đồng mua bán đất trong quy hoạch?

Cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành, rủi ro pháp lý tiềm ẩn và hướng dẫn chi tiết trong bài viết dưới đây.

📌 1. Định nghĩa và các loại “đất trong quy hoạch”

Theo Luật Đất đai 2013, cụm từ “đất trong quy hoạch” thường được hiểu là:

“Đất nằm trong khu vực đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, hoặc có quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị.”

📌 Chia thành 2 loại chính:

🔍 Loại đất	⚖️ Quyền sử dụng	📄 Tình trạng công chứng
1. Đất quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi	Có thể bị hạn chế quyền chuyển nhượng, tuỳ thời điểm	Có thể công chứng nếu đáp ứng điều kiện
2. Đất đã có quyết định thu hồi	Mất quyền sử dụng đất, không được giao dịch	Không thể công chứng hợp đồng mua bán

⚖️ 2. Căn cứ pháp lý: khi nào đất trong quy hoạch được công chứng mua bán?

🔎 Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi năm 2018), quy định:

“Trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố, sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của mình.”

✅ Tức là, nếu:

• Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm;

• Đã hơn 3 năm kể từ ngày công bố;

• Và chưa bị thu hồi;

👉 Thì người dân vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp — và văn phòng công chứng được phép chứng nhận giao dịch đó.

đất trong quy hoạch

Xem thêm >>>

Sang tên sổ đỏ có phức tạp không? Những điều cần biết trước khi thực hiện

Những rủi ro pháp lý liên quan đến sổ đỏ khi mua bán bất động sản

🕵️ 3. Điều kiện công chứng mua bán đất trong quy hoạch

Việc công chứng hợp đồng mua bán đất nằm trong quy hoạch không bị cấm hoàn toàn, nhưng phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và thực tế sử dụng đất. Dưới đây là các điều kiện quan trọng mà người dân cần đáp ứng khi muốn công chứng mua bán đất trong quy hoạch:

✅3.1. Kiểm tra thời điểm công bố kế hoạch sử dụng đất

🔍 Theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), quy định rõ:

“Sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng, thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của mình.”

✅ Tức là: Nếu kế hoạch sử dụng đất được công bố vào năm 2021, nhưng đến 2025 vẫn chưa bị thu hồi, thì người dân vẫn có quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… và được công chứng hợp đồng đó.

📎 Điều này áp dụng riêng với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, không áp dụng cho quy hoạch tổng thể dài hạn.

✅ 3.2. Đảm bảo chưa có quyết định thu hồi hoặc văn bản giao đất

Một trong những điều kiện “chốt” cho việc công chứng là thửa đất:

🚫 Chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện hoặc thành phố).

🚫 Chưa có văn bản giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã được duyệt.

📌 Nếu đã có văn bản thu hồi, dù người dân chưa nhận thông báo, thì văn phòng công chứng phải từ chối công chứngđể đảm bảo tính hợp pháp.

✅ 3.3. Có đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất và người giao dịch

📂 Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của các bên

• Sổ hộ khẩu (nếu có yêu cầu xác minh nơi cư trú)

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn, hoặc giấy xác nhận độc thân

📎 3.4. Công chứng viên có quyền từ chối nếu thấy rủi ro pháp lý

📜 Theo Điều 7 và Điều 43 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối thực hiện yêu cầu công chứng nếu:

• Giao dịch vi phạm điều cấm của luật

• Giao dịch có dấu hiệu giả tạo, che giấu giao dịch khác

• Giao dịch trái đạo đức xã hội hoặc tiềm ẩn rủi ro vô hiệu

⛔ Ví dụ: Nếu bên mua biết đất đang có quyết định thu hồi nhưng vẫn yêu cầu công chứng mua bán để “né quy hoạch”, công chứng viên bắt buộc từ chối để tránh hệ quả pháp lý.

📌3.5 Kết luận:

✅ Không phải mọi thửa đất trong quy hoạch đều bị cấm giao dịch. Nếu đã quá 3 năm công bố kế hoạch sử dụng đất và chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có quyền chuyển nhượng và được công chứng hợp đồng.

📣 Tuy nhiên, việc đánh giá điều kiện còn phụ thuộc vào từng hồ sơ cụ thể. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh công chứng sai thời điểm, người dân nên đến trực tiếp Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được kiểm tra miễn phí hồ sơ quy hoạch trước khi thực hiện mua bán.

đất trong quy hoạch

🧾 4. Ví dụ thực tế: Được hay không được công chứng mua bán đất trong quy hoạch?

Để giúp người đọc hình dung rõ hơn về những tình huống công chứng được hoặc không được đối với đất nằm trong quy hoạch, dưới đây là hai ví dụ minh họa cụ thể dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018):

✔️ Ví dụ 1 – Được công chứng mua bán đất trong quy hoạch

🔹 Tình huống:

Ông A sở hữu một mảnh đất tại phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, TP. Hà Nội. Theo thông tin quy hoạch sử dụng đất hàng năm của quận, mảnh đất này được đưa vào kế hoạch làm công viên công cộng từ năm 2019.

Đến năm 2024, tức đã quá 5 năm kể từ ngày công bố kế hoạch, nhưng cơ quan chức năng chưa ra quyết định thu hồi đất, và cũng chưa có văn bản giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức thực hiện dự án.

🔹 Giải pháp:

Ông A muốn bán lại đất, cả bên mua và bên bán đều chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hợp pháp gồm:

• Sổ đỏ (GCN QSDĐ),

• CMND/CCCD,

• Giấy tờ hôn nhân,

• Văn bản đồng thuận (nếu là tài sản chung)...

👉 Trong trường hợp này, theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, ông A vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng, do đó Văn phòng công chứng có thể công chứng hợp đồng mua bán, nếu không phát hiện rủi ro pháp lý nào khác.

❌ Ví dụ 2 – Không được công chứng do chưa đủ điều kiện

🔹 Tình huống:

Chị B có một mảnh đất tại phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Vào giữa năm 2023, UBND quận công bố mảnh đất của chị B thuộc kế hoạch mở rộng tuyến đường Liễu Giai – Hoàng Hoa Thám trong giai đoạn 2023–2026.

Đến đầu năm 2025, tức chưa quá 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch, và theo xác nhận từ Phòng Tài nguyên & Môi trường, thửa đất đang trong danh sách chờ thực hiện thu hồi.

🔹 Kết luận:

Trong tình huống này, dù chị B có đầy đủ hồ sơ pháp lý và người mua đồng ý, thì vẫn không đủ điều kiện để công chứng hợp đồng mua bán.

⚠️ Căn cứ pháp lý: Theo khoản 2 và 3 Điều 49 Luật Đất đai, khi đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất chỉ được tiếp tục giao dịch nếu quá 3 năm mà chưa bị thu hồi.

👉 Trường hợp này công chứng viên buộc phải từ chối công chứng, nhằm tránh giao dịch vi phạm quy định pháp luật.

🔍 5. Rủi ro pháp lý nếu công chứng sai thời điểm

Việc công chứng mua bán đất trong quy hoạch cần được thực hiện đúng thời điểm, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai và Luật Công chứng. Nếu các bên cố tình thực hiện giao dịch khi chưa đủ điều kiện, hoặc vượt qua cảnh báo từ công chứng viên, hậu quả pháp lý là rất nghiêm trọng.

📌 Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ

Theo quy định tại Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc giả tạo sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu.

Nếu hợp đồng mua bán đất bị công chứng trái thời điểm – tức là:

• Trong thời gian chưa đủ 3 năm từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất,

• Hoặc đã có quyết định thu hồi đất,

• Hoặc có văn bản giao đất/cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân khác,

➡️ thì hợp đồng có thể bị vô hiệu, bất kể trước đó đã được công chứng.

🚫 Những rủi ro thực tế thường gặp:

❗ Người mua mất tiền nhưng không sang tên được

Người mua dù đã trả đủ tiền, ký công chứng đầy đủ, vẫn không thể làm thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, vì hồ sơ bị từ chối do vi phạm quy hoạch.

➡️ Khi tranh chấp phát sinh, bên mua có thể chỉ còn cách khởi kiện đòi lại tiền, mất thời gian kéo dài, chi phí pháp lý cao và nguy cơ không đòi lại đủ tiền nếu bên bán không còn khả năng chi trả.

❗Người bán vẫn đứng tên sổ đỏ nhưng bị ràng buộc tranh chấp

Dù đã “bán” đất, người bán vẫn là người đứng tên trên giấy chứng nhận, và có thể bị người mua khiếu kiện, tố cáonếu từ chối trả lại tiền hay tiếp tục sử dụng đất.

Trong một số trường hợp, người bán còn có thể bị cáo buộc lừa đảo, đặc biệt nếu đã biết đất không đủ điều kiện giao dịch mà vẫn cố tình công chứng và nhận tiền.

❗ Giao dịch bị điều tra, xử lý hành chính hoặc hình sự

Công chứng viên, cán bộ địa chính hoặc các bên tham gia giao dịch đều có thể bị xác minh, điều tra nếu giao dịch bị phản ánh hoặc khiếu nại. Các hành vi như:

• Che giấu thông tin quy hoạch,

• Làm giả hồ sơ giấy tờ,

• Dẫn dắt người dân cố tình công chứng sai thời điểm...

➡️ Có thể bị xử lý theo pháp luật dân sự, hành chính, và nặng hơn là trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo hoặc chiếm đoạt tài sản.

⚖️ Trích dẫn pháp lý liên quan:

• Điều 49 Luật Đất đai 2013: Quy định về thời hạn thực hiện kế hoạch sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch.

• Điều 7 và Điều 43 Luật Công chứng 2014: Cho phép công chứng viên từ chối công chứng nếu thấy giao dịch trái pháp luật hoặc tiềm ẩn rủi ro.

• Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vi phạm điều cấm sẽ vô hiệu.

📣 Lời khuyên từ công chứng:

Trước khi thực hiện công chứng mua bán đất trong quy hoạch, người dân nên:

✅ Kiểm tra kỹ hồ sơ quy hoạch tại Phòng TN&MT cấp quận/huyện

✅ Tư vấn pháp lý tại các văn phòng công chứng uy tín, như Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ, để được soát xét quy định mới nhất và đánh giá rủi ro giao dịch

✅ Không nên “liều” công chứng khi biết đất đang có nguy cơ thu hồi, dù bên mua đồng thuận

📍 6. Hướng dẫn kiểm tra đất có đang trong quy hoạch không tại Hà Nội

Việc kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch hay không là bước rất quan trọng trước khi tiến hành công chứng mua bán đất. Đặc biệt tại Hà Nội, nơi có nhiều dự án quy hoạch lớn đang triển khai, việc xác định chính xác giúp tránh rủi ro pháp lý, tổn thất tài chính.

🛠️ Các bước kiểm tra quy hoạch đất chuẩn tại Hà Nội:

a. Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) quận/huyện nơi có đất

• Đây là cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về đất đai và quy hoạch trên địa bàn.

• Bạn có thể đến trực tiếp hoặc liên hệ qua điện thoại, email để xin trích lục bản đồ quy hoạch sử dụng đất, gồm cả quy hoạch lâu dài và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

• Trích lục này sẽ thể hiện rõ đất có bị ảnh hưởng bởi các dự án như: Mở rộng đường, cầu, công viên, trường học, khu dân cư mới, khu công nghiệp, v.v...

•Lưu ý: Tại Hà Nội, thủ tục xin trích lục có thể mất vài ngày làm việc, tùy từng địa phương.

b. Tra cứu quy hoạch trực tuyến trên Cổng thông tin quy hoạch Hà Nội

• Hà Nội hiện đã triển khai cổng tra cứu quy hoạch trực tuyến giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin.

• Truy cập website chính thức: https://quyhoach.hanoi.gov.vn

• Tại đây, bạn có thể nhập số thửa đất, địa chỉ hoặc tọa độ để xem:

Quy hoạch sử dụng đất
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Các dự án phát triển đô thị ảnh hưởng đến thửa đất đó

• Ưu điểm: Tra cứu nhanh chóng, miễn phí và cập nhật thường xuyên. Tuy nhiên, thông tin này chỉ mang tính tham khảo, cần đối chiếu với cơ quan quản lý địa phương.

c. Đề nghị UBND phường/xã xác nhận tình trạng quy hoạch

• Sau khi có thông tin sơ bộ, bạn nên làm đơn gửi Ủy ban nhân dân phường/xã nơi có thửa đất để xin xác nhận tình trạng quy hoạch.

• UBND phường/xã sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ quy hoạch do quận/huyện cung cấp và xác nhận bằng văn bản cho bạn.

• Văn bản này rất quan trọng khi đi công chứng vì là cơ sở để công chứng viên đánh giá tính pháp lý của giao dịch.

💡 Lưu ý quan trọng:

•Việc kiểm tra quy hoạch nên thực hiện càng sớm càng tốt, tránh trường hợp đã ký hợp đồng, công chứng rồi mới phát hiện đất bị thu hồi.

• Nếu đất đang trong diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi hay giao đất cho tổ chức khác, vẫn có thể giao dịch nhưng cần được tư vấn kỹ.

• Khi có nghi ngờ hoặc phức tạp, bạn nên nhờ đến dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp tại các văn phòng công chứng uy tín để tránh rủi ro.