Công chứng nhà đất: Cách phân chia nghĩa vụ thuế đúng luật, tránh tranh chấp

20/06/2025

Việc công chứng mua bán nhà đất là một bước đi then chốt trong mọi giao dịch bất động sản. Không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng, mà còn là nền tảng vững chắc để bạn an tâm về tài sản của mình. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người mua và người bán băn khoăn nhất chính là phân chia nghĩa vụ thuế nhà đất sao cho đúng luật, minh bạch và tránh xa mọi rắc rối pháp lý, tranh chấp không đáng có.

Bài viết này sẽ là "kim chỉ nam" giúp bạn hiểu rõ A-Z về nghĩa vụ thuế khi mua bán nhà đất, cách phân chia thuế giữa hai bên theo đúng luật, và những lưu ý vàng khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, an toàn.

Có thể bạn quan tâm>>> Chậm nộp thuế khi mua bán nhà đất bị phạt bao nhiêu?

1. Công chứng mua bán nhà đất là gì? 🤔

Công chứng mua bán nhà đất là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm xác nhận tính hợp pháp, chính xác của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa người mua và người bán. Thông qua việc công chứng, hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý vững chắc, được pháp luật công nhận và là căn cứ để cơ quan nhà nước thực hiện các thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu.

Không chỉ vậy, công chứng còn là "lá chắn" hữu hiệu giúp phòng ngừa tranh chấp phát sinh về sau, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên.

Công chứng nhà đất

Xem thêm>>> Ủy quyền cho người nhà mua bất động sản: Cách tránh rủi ro bị chiếm đoạt

>>> Phí công chứng ngoài trụ sở hoàn toàn miễn phí tại Hà Nội

2. Nghĩa vụ thuế khi mua bán nhà đất gồm những gì? 💰

Khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất, người mua và người bán cần nắm rõ các loại thuế và phí dưới đây:

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản: 📉 Thường do bên bán chịu. Mức thuế phổ biến là 2% trên giá chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ nhà đất: 📝 Thường do bên mua chịu. Mức phí phổ biến là 0,5% trên giá trị tài sản.
Thuế giá trị gia tăng (VAT): 📈 Chỉ áp dụng với các trường hợp chuyển nhượng có yếu tố kinh doanh bất động sản (thường là các doanh nghiệp), không phổ biến trong giao dịch cá nhân.
Phí công chứng hợp đồng: ⚖️ Chi phí dịch vụ công chứng, thường do các bên thỏa thuận chia sẻ hoặc một bên chịu.
Lệ phí địa chính, phí đo đạc (nếu có): 🗺️ Tùy thuộc vào quy định của từng địa phương và sự thỏa thuận của các bên.

3. Ai chịu thuế khi mua bán nhà đất? Phân chia nghĩa vụ thuế đúng luật 🎯

Để tránh tranh chấp khi công chứng nhà đất và đảm bảo phân chia thuế khi sang tên nhà đất đúng quy định, bạn cần hiểu rõ trách nhiệm của mỗi bên:

3.1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 👤

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định 100/2016/NĐ-CP), cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN. Bên bán bất động sản chịu nghĩa vụ nộp thuế này.

Mức thuế phổ biến: 2% giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Ví dụ: Ông A bán căn nhà trị giá 3 tỷ đồng. Thuế TNCN ông A phải nộp là 3.000.000.000 VNĐ x 2% = 60.000.000 VNĐ.

3.2. Lệ phí trước bạ (LPTB) 🏡

Căn cứ Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, bên mua là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.

Mức phí phổ biến: 0,5% giá trị tài sản ghi trong hợp đồng mua bán hoặc giá trị thị trường do Nhà nước quy định.
Ví dụ: Bà B mua căn nhà trị giá 3 tỷ đồng. Lệ phí trước bạ bà B phải nộp là 3.000.000.000 VNĐ x 0,5% = 15.000.000 VNĐ.

3.3. Phí công chứng ✍️

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thường do hai bên tự thỏa thuận chia sẻ hoặc một bên chịu toàn bộ. Tuy nhiên, theo thông lệ, bên mua thường chịu phần lớn hoặc toàn bộ phí này. Mức phí công chứng được quy định cụ thể tại Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

3.4. Các loại phí khác ➕

Các khoản phí như lệ phí địa chính, phí đo đạc (nếu có phát sinh) sẽ do các bên tự thỏa thuận chi trả dựa trên nhu cầu thực tế và quy định của địa phương.

4. Trường hợp có thỏa thuận khác về phân chia nghĩa vụ thuế 🤝

Một trong những điểm linh hoạt của luật thuế khi mua bán nhà đất là các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận khác về việc phân chia nghĩa vụ thuế trong hợp đồng công chứng mua bán nhà đất, miễn sao không trái với quy định của pháp luật.

Ví dụ thực tế:

Bên bán chịu toàn bộ nghĩa vụ thuế, lệ phí: Trong một số trường hợp, để giao dịch diễn ra nhanh chóng hoặc do yếu tố thị trường, bên bán có thể chấp nhận chịu cả thuế TNCN lẫn lệ phí trước bạ để thu hút người mua.
Bên mua chịu toàn bộ các khoản thuế, phí: Ngược lại, nếu người bán muốn "bán đứt" và không muốn phát sinh thêm chi phí, bên mua có thể đồng ý chịu toàn bộ các khoản thuế, phí.
Chia sẻ thuế, phí theo tỷ lệ khác nhau: Thay vì tỷ lệ mặc định, hai bên có thể thỏa thuận chia sẻ 70% - 30% hoặc 60% - 40% tùy theo sự thương lượng. Ví dụ, bên mua chịu 70% phí công chứng, bên bán chịu 30%.

Việc ghi rõ các thỏa thuận này trong hợp đồng công chứng mang lại nhiều lợi ích vượt trội:

✨ Tránh hiểu lầm, tranh chấp về sau: Mọi trách nhiệm đều được thể hiện minh bạch trên giấy tờ.
✅ Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên rõ ràng: Không còn sự nhập nhằng, giúp giao dịch thuận lợi.
📄 Tạo căn cứ pháp lý vững chắc: Khi xảy ra tranh chấp hoặc cần kiểm tra thuế từ cơ quan nhà nước, hợp đồng là bằng chứng rõ ràng nhất.

Công chứng nhà đất

5. Lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất 💡

Để đảm bảo hợp đồng công chứng mua bán nhà đất hợp lệ và giao dịch thành công, bạn cần chú ý các điểm sau:

Kiểm tra đầy đủ giấy tờ pháp lý của nhà đất: Đảm bảo sổ đỏ/sổ hồng là thật, có đủ diện tích, không nằm trong diện quy hoạch, không có tranh chấp...
Soạn thảo hợp đồng công chứng rõ ràng, chính xác: Hợp đồng phải thể hiện đầy đủ thông tin các bên, mô tả chi tiết tài sản, giá trị chuyển nhượng và đặc biệt là phân chia nghĩa vụ thuế giữa bên mua và bên bán, bao gồm cả thỏa thuận về nghĩa vụ thuế khác nếu có.
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng uy tín: Lựa chọn địa chỉ đáng tin cậy để đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý cao nhất và được tư vấn chuyên nghiệp.
Ghi rõ ai chịu thuế gì trong hợp đồng: Điều này cực kỳ quan trọng để tránh tranh chấp sau này về trách nhiệm tài chính.
Giữ lại biên lai nộp thuế, lệ phí đầy đủ: Đây là bằng chứng pháp lý quan trọng để chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ của mình.

6. Làm sao để tránh tranh chấp khi phân chia nghĩa vụ thuế? 🛡️

Tránh tranh chấp khi công chứng nhà đất liên quan đến thuế không hề khó nếu bạn thực hiện đúng các nguyên tắc sau:

6.1. Thỏa thuận minh bạch ngay từ đầu 🗣️

Cả bên mua và bên bán nên ngồi lại, thỏa thuận rõ ràng, công khai trách nhiệm nộp thuế và lệ phí ngay từ những bước đầu tiên và đưa vào hợp đồng công chứng. Đừng để đến phút chót mới giải quyết, điều này dễ dẫn đến hiểu lầm và đổ lỗi.

6.2. Thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định pháp luật ✅

Sau khi thỏa thuận, hãy đảm bảo rằng cả hai bên đều tuân thủ đầy đủ các quy định về thuế, lệ phí theo pháp luật hiện hành. Việc chậm trễ hoặc không nộp đủ có thể dẫn đến phạt hành chính hoặc các rắc rối pháp lý không đáng có.

6.3. Tham khảo tư vấn pháp lý khi cần thiết 🧑‍⚖️

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về thủ tục nộp thuế nhà đất khi mua bán hoặc gặp phải tình huống phức tạp, đừng ngần ngại tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư chuyên về bất động sản hoặc các công chứng viên tại văn phòng công chứng uy tín. Họ sẽ cung cấp cho bạn hướng dẫn công chứng nhà đất đúng luật và lời khuyên chính xác nhất.

7. Tổng kết ✅

Phân chia nghĩa vụ thuế khi công chứng nhà đất là một yếu tố then chốt, giúp giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp và tránh được mọi tranh chấp về thuế chuyển nhượng nhà đất không mong muốn.

Thông thường, bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu lệ phí trước bạ, còn phí công chứng và các khoản khác tùy thuộc vào sự thỏa thuận. Tuy nhiên, các bên có quyền tự do thỏa thuận về trách nhiệm nộp thuế sang tên sổ đỏ theo nhu cầu, miễn sao mọi điều khoản được ghi rõ ràng, minh bạch và không trái quy định pháp luật.

Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng luật, hãy luôn chuẩn bị giấy tờ đầy đủ, soạn thảo hợp đồng rõ ràng và tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng uy tín.

❓ Các câu hỏi thường gặp (FAQs) về công chứng nhà đất và thuế ❓

Để giúp bạn hiểu sâu hơn về nghĩa vụ thuế khi mua bán nhà đất và các vấn đề liên quan, dưới đây là một số câu hỏi thường gặp:

Tôi có phải nộp thuế TNCN khi bán nhà nếu tôi chỉ có một căn nhà duy nhất?
- Trả lời: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13), nếu bạn là cá nhân duy nhất sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và chuyển nhượng toàn bộ tài sản này, bạn có thể được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, cần đáp ứng các điều kiện cụ thể về thời gian sở hữu, không thuộc trường hợp mua bán nhiều lần, và làm đúng thủ tục miễn giảm thuế. Bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia để biết trường hợp của mình có được miễn hay không.
Giá trị tính thuế khi mua bán nhà đất được xác định như thế nào?
- Trả lời: Giá trị tính thuế (TNCN, LPTB) thường được xác định theo giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá tính thuế sẽ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh (Khoản 1 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Làm thế nào để phân chia thuế giữa bên mua và bên bán một cách công bằng?
- Trả lời: Sự công bằng đến từ sự thỏa thuận minh bạch và dựa trên nguyên tắc ai là người hưởng lợi thì chịu trách nhiệm. Thông lệ là bên bán chịu thuế TNCN, bên mua chịu lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, bạn có thể thương lượng dựa trên giá trị tài sản, nhu cầu của các bên và điều kiện thị trường. Quan trọng là mọi thỏa thuận cần được ghi rõ trong hợp đồng công chứng.
Nếu tôi mua bán nhà đất với người thân thì thuế có khác không?
- Trả lời: Về cơ bản, nghĩa vụ thuế vẫn tuân theo quy định chung. Tuy nhiên, trong một số trường hợp chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ - con cái, ông bà - cháu, anh chị em ruột có thể được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đủ các điều kiện về mối quan hệ huyết thống và thủ tục pháp lý theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân. Bạn cần kiểm tra kỹ các quy định hiện hành để đảm bảo đúng luật.
Tôi có thể nộp thuế nhà đất ở đâu và bằng cách nào?
- Trả lời: Sau khi công chứng hợp đồng, bạn sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản. Việc nộp thuế thường được thực hiện thông qua ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu thuế hoặc Kho bạc Nhà nước. Bạn sẽ nhận được thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện và rõ ràng nhất về công chứng nhà đất và cách phân chia nghĩa vụ thuế đúng luật, giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch bất động sản!