Phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc: Thỏa thuận có được pháp luật công nhận?

20/06/2025

Trong thực tế các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực mua bán nhà đất, không ít các bên đã mạnh dạn thỏa thuận rằng bên vi phạm sẽ phải chịu phạt cọc gấp 5, 10, thậm chí là nhiều lần số tiền đặt cọc ban đầu. Mức phạt "khủng" này được kỳ vọng sẽ tăng tính ràng buộc và đảm bảo cho giao dịch. Tuy nhiên, liệu những điều khoản phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc như vậy có thực sự hợp pháp và được công nhận trước pháp luật? Hay đây chỉ là những cam kết "cho có", dễ dàng bị Tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp?

Hãy cùng chúng tôi làm rõ các quy định pháp luật hiện hành, những rủi ro tiềm ẩn và hướng xử lý đúng đắn nhất khi tranh chấp phát sinh, để bạn có thể tự tin hơn trong các giao dịch của mình.

Có thể bạn quan tâm>>>Bên bán chết sau khi nhận đặt cọc: Cách xử lý hợp đồng đặt cọc để bảo vệ người mua?

💸 Đặt cọc là gì? Mức phạt cọc mặc định theo luật được hiểu thế nào?

Trước khi đi sâu vào các điều khoản phạt cọc đặc biệt, chúng ta cần nắm vững bản chất của việc đặt cọc và mức phạt cọc cơ bản được quy định trong luật.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là: "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Cũng theo điều luật này, việc xử lý tiền đặt cọc khi có vi phạm được quy định rõ ràng:

✅ Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên đặt cọc mất cọc).
✅ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Tức là phải trả gấp đôi số tiền đã nhận cọc).

👉 Đây chính là mức phạt cọc mặc định theo luật nếu hai bên không có thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc của mình.

🚨 Phạt cọc gấp 5 – 10 lần tiền cọc: Pháp luật cho phép hay cấm?

Đây là điều khoản gây tranh cãi và thắc mắc nhiều nhất.

🔍 Luật có giới hạn mức phạt cọc tối đa không?

Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan không hề giới hạn mức phạt cọc tối đa. Điều này đồng nghĩa rằng pháp luật Việt Nam cho phép các bên tự do thỏa thuận về mức phạt nếu có hành vi vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

👉 Như vậy, thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc (ví dụ: gấp 5, 10 lần) vẫn có hiệu lực pháp lý, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Được ghi rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng đặt cọc bằng cả số và chữ, không gây hiểu nhầm.
Không trái với đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của luật.
Đặc biệt quan trọng là cả hai bên phải hoàn toàn tự nguyện, minh bạch và hiểu rõ các điều khoản khi ký kết. Không có dấu hiệu bị ép buộc, lừa dối, hoặc bị nhầm lẫn nghiêm trọng.
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: "Trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì thỏa thuận đó được áp dụng." Điều này cho phép các bên tự định đoạt mức phạt cọc ngoài mức mặc định là gấp đôi. Đồng thời, Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng: "Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng."
Ví dụ minh họa: Ông Bình muốn mua một căn biệt thự trị giá 20 tỷ đồng của bà Thoa. Ông Bình đặt cọc 1 tỷ đồng. Do căn biệt thự rất "hot" và bà Thoa muốn đảm bảo chắc chắn giao dịch, hai bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc được công chứng rằng nếu bà Thoa không bán, bà sẽ phải phạt ông Bình 5 tỷ đồng (gấp 5 lần tiền cọc). Thỏa thuận này, nếu được tự nguyện và minh bạch, hoàn toàn có thể có hiệu lực pháp lý.

Phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc

Xem thêm>>> Đặt cọc rồi mới biết đất tranh chấp: rủi ro thuộc về ai?

>>> Hướng dẫn 3 cách giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả nhất

⚠️ Nhưng vẫn có rủi ro: Khi Tòa án can thiệp vào thỏa thuận phạt cọc quá cao

Mặc dù pháp luật cho phép tự do thỏa thuận, nhưng trên thực tế, các điều khoản phạt cọc với mức quá cao vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn và có thể bị Tòa án xem xét lại hoặc thậm chí tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Điều này thường xảy ra nếu có dấu hiệu:

Một bên bị ép buộc, bị đe dọa hoặc không hiểu rõ bản chất của thỏa thuận khi ký kết.
Thỏa thuận bị coi là gian dối, lạm dụng vị thế, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự.
Mức phạt cọc gây thiệt hại quá lớn cho một bên, mang tính trừng phạt phi lý thay vì là khoản bồi thường cho thiệt hại thực tế hoặc khoản tiền bù đắp cho sự mất mát cơ hội.

⚖️ Quan điểm thực tế của Tòa án và các án lệ về phạt cọc gấp nhiều lần tiền đặt cọc:

Mặc dù không có giới hạn về mức phạt cọc, nhưng nhiều án lệ và thực tiễn xét xử tại Việt Nam cho thấy Tòa án có xu hướng không công nhận toàn bộ mức phạt cọc quá cao nếu nó không tương xứng với thiệt hại thực tế hoặc mang tính chất trục lợi.

🔍 Nếu phạt cọc gấp 5, 10 lần số tiền cọc, mà số tiền phạt này quá lớn so với giá trị tài sản hoặc thiệt hại thực tếmà bên vi phạm gây ra, Tòa án có thể:

Tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần điều khoản phạt cọc đó.
Áp dụng mức phạt hợp lý hơn, thường là mất cọc hoặc bồi thường gấp đôi tiền cọc (theo nguyên tắc mặc định của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
Cân nhắc dựa trên nguyên tắc thiện chí, trung thực, công bằng trong quan hệ dân sự và mức độ vi phạm của bên bị phạt.
Cơ sở pháp lý: Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, trong đó có nguyên tắc: "Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng." và "Cá nhân, pháp nhân phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự." Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cũng nhấn mạnh yếu tố tự nguyện và không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

📝 Thỏa thuận phạt cọc hợp lệ cần đảm bảo những gì để có hiệu lực?

Để điều khoản phạt cọc có hiệu lực và đứng vững nếu xảy ra tranh chấp, bạn nên lưu ý các điểm sau khi soạn thảo hợp đồng:

Ghi rõ ràng mức phạt bằng số và bằng chữ: Tránh mọi sự nhập nhằng, sai sót có thể dẫn đến tranh cãi về sau.
Mô tả rõ ràng hành vi bị xem là vi phạm dẫn đến việc áp dụng điều khoản phạt cọc. Ví dụ: "Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán hoặc không thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng tài sản đúng thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận và một khoản tiền phạt cọc bằng X lần số tiền đặt cọc."
Có đầy đủ chữ ký của cả hai bên (hoặc người đại diện hợp pháp), đảm bảo các bên đều đã đọc, hiểu và đồng ý với điều khoản này.
Nếu có thể, nên đưa hợp đồng đặt cọc đi công chứng tại một văn phòng công chứng uy tín để tăng tính pháp lý. Dù không bắt buộc, nhưng văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao hơn và khó bị vô hiệu hóa về hình thức hay ý chí của các bên.

📌 Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra và công chứng hợp đồng đặt cọc, bao gồm cả điều khoản phạt cọc, giúp bạn đảm bảo hợp đồng hợp lệ, rõ ràng và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý về sau.

Phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc

💼 Tình huống thực tế thường gặp về phạt cọc gấp nhiều lần số tiền đặt cọc và phân tích

Xem xét các ví dụ thực tế sẽ giúp bạn hình dung rõ hơn về cách Tòa án xử lý các điều khoản phạt cọc cao.

📌 Trường hợp 1: Phạt cọc gấp 10 lần – bị Tòa án bác.
- Tình huống: Anh A và chị B ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, tiền đặt cọc là 100 triệu đồng. Trong hợp đồng có điều khoản: nếu bên nào hủy ngang, sẽ bị phạt cọc gấp 10 lần số tiền đặt cọc. Anh A (bên đặt cọc) sau đó đổi ý, không mua nữa và từ chối giao kết hợp đồng mua bán. Chị B (bên nhận cọc) kiện đòi anh A phải bồi thường 1 tỷ đồng (10 lần 100 triệu đồng).
- Phân tích & Xử lý: Tòa án đã xem xét mức phạt 1 tỷ đồng so với số tiền cọc 100 triệu và giá trị giao dịch 5 tỷ. Tòa nhận định rằng mức phạt 1 tỷ đồng là quá lớn, không tương xứng với thiệt hại thực tế mà chị Bphải chịu và mang tính chất trừng phạt thay vì bồi thường. Do đó, Tòa án có thể tuyên vô hiệu một phầnđiều khoản phạt cọc này và chỉ chấp nhận mức phạt hợp lý hơn, thường là mất cọc hoặc bồi thường gấp đôi tiền cọc (tức 200 triệu đồng) theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
📌 Trường hợp 2: Phạt cọc gấp 3 lần – được Tòa án công nhận.
- Tình huống: Ông Thành đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn hộ của bà Dung trị giá 3 tỷ đồng. Hợp đồng đặt cọc được công chứng, trong đó rõ ràng thỏa thuận rằng nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ sẽ phải chịu phạt cọc gấp 3 lần số tiền đặt cọc. Bà Dung sau đó quyết định không bán nữa vì có người trả giá cao hơn. Ông Thành kiện yêu cầu bà Dung trả lại 200 triệu tiền cọc và phạt thêm 600 triệu đồng (3 lần 200 triệu).
- Phân tích & Xử lý: Tòa án đã xem xét hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, các điều khoản rõ ràng, và không có dấu hiệu lừa dối, ép buộc. Mức phạt gấp 3 lần (600 triệu) tuy cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong bối cảnh giá trị giao dịch và lợi ích bị mất mát của bên mua. Tòa án đã tuyên bố hợp đồng hợp lệ, và yêu cầu bà Dung phải thực hiện đúng thỏa thuận phạt cọc, tức là trả lại 200 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 600 triệu đồng cho ông Thành.

❓ Các câu hỏi thường gặp về phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này:

"Mức phạt cọc bao nhiêu là hợp pháp" theo quy định của pháp luật?
- Pháp luật không giới hạn mức phạt cọc tối đa. Mức phạt cọc mặc định là gấp đôi số tiền cọc (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, các bên có quyền thỏa thuận một mức khác cao hơn, miễn là thỏa thuận đó tự nguyện, minh bạch và không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
"Phạt cọc vượt quá giá trị đặt cọc" có bị vô hiệu không?
- Không tự động vô hiệu. Tuy nhiên, nếu mức phạt cọc quá cao và không tương xứng với thiệt hại, mang tính trừng phạt hoặc có dấu hiệu gian dối, ép buộc, Tòa án có thể xem xét lại và tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ điều khoản phạt cọc đó, thường sẽ áp dụng mức phạt gấp đôi tiền cọc.
"Giới hạn phạt vi phạm hợp đồng theo luật" dân sự là gì?
- Đối với phạt vi phạm hợp đồng nói chung, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giới hạn cụ thể về mức phạt, nhưng nhấn mạnh nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận và không trái đạo đức xã hội. Riêng đối với đặt cọc, mức mặc định là gấp đôi, nhưng cho phép thỏa thuận khác.
"Phạt cọc gấp 5 lần 10 lần" có rủi ro gì khi ra tòa?
- Rủi ro lớn nhất là bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Tòa án sẽ xem xét tính hợp lý của mức phạt so với thiệt hại thực tế, thiện chí của các bên, và có dấu hiệu ép buộc/lừa dối hay không.
Làm thế nào để đảm bảo "thỏa thuận phạt cọc hợp pháp" và được thi hành?
- Ghi rõ ràng, cụ thể mức phạt bằng số và bằng chữ.
- Xác định rõ các hành vi vi phạm dẫn đến phạt.
- Đảm bảo các bên hoàn toàn tự nguyện, minh bạch khi ký kết.
- Quan trọng nhất: Nên công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng uy tín.
"Hợp đồng đặt cọc có điều khoản phạt cao" có nên công chứng không?
- Rất nên công chứng. Việc công chứng sẽ giúp xác thực ý chí tự nguyện của các bên, đảm bảo hình thức và nội dung hợp đồng đúng luật, tăng giá trị chứng cứ, giảm thiểu khả năng tranh chấp và rủi ro bị Tòa án tuyên vô hiệu về sau.

✅ Kết luận

Thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần tiền cọc là điều được pháp luật Việt Nam cho phép dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng. Tuy nhiên, để thỏa thuận này thực sự có hiệu lực và được Tòa án công nhận khi có tranh chấp, nó phải đảm bảo các yếu tố tự nguyện, minh bạch, hợp lý và không quá bất công với một bên.

Để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có hoặc nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần, các bên nên:

Soạn thảo hợp đồng đặt cọc thật kỹ lưỡng, rõ ràng từng điều khoản.
Ghi rõ điều khoản phạt cọc một cách hợp lý, cân nhắc đến giá trị giao dịch, thiệt hại có thể phát sinh và khả năng chi trả của các bên. Tránh các mức phạt mang tính trừng phạt phi lý.
Luôn ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc tại đơn vị công chứng uy tín để tăng tính pháp lý, xác minh ý chí tự nguyện của các bên và tạo bằng chứng vững chắc khi có tranh chấp.

Việc hiểu rõ và áp dụng đúng quy định pháp luật sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả nhất trong mọi giao dịch dân sự.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!