Việc cho thuê nhà đang trong tình trạng thế chấp tại ngân hàng là tình huống phổ biến trong giao dịch bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, liệu có công chứng hợp đồng thuê nhà trong trường hợp này được không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về quy định pháp luật, hướng xử lý an toàn và những lưu ý cần biết.

📚1. Căn cứ pháp lý về nhà đang thế chấp

Theo quy định tại:

🔹 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 – Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

“Bên thế chấp có quyền khai thác công dụng tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

🔹 Khoản 5 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ:

“Trường hợp bên thế chấp cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp thì phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

🔹 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 – Tài sản thế chấp:

“Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

🔹 Điều 111 Luật Nhà ở 2014:

“Chủ sở hữu nhà ở có quyền cho thuê nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

📌 Như vậy, người đang thế chấp nhà tại ngân hàng vẫn có thể cho thuê hoặc cho mượn tài sản, nếu không có thỏa thuận hạn chế và phải thực hiện nghĩa vụ thông báo như sau:

📣 Bổ sung quan trọng:

✅ Tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng vẫn có thể được cho thuê, cho mượn, nhưng bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang dùng để thế chấp. Đồng thời, cũng phải thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp biết việc khai thác này.

Xem thêm >>>

Phí công chứng hợp đồng thế chấp tại văn phòng công chứng là bao nhiêu? Hướng dẫn tính chi tiết

Phân biệt hợp đồng thế chấp và cầm cố: hiểu đúng để tránh nhầm lẫn

📝 2. Có công chứng hợp đồng thuê nhà được không?

Câu trả lời là: ✅ Có thể công chứng hợp đồng thuê nhà, nếu:

✔️ Chủ nhà là người đứng tên sở hữu hợp pháp.

✔️ Ngân hàng không cấm hoặc giới hạn quyền cho thuê trong hợp đồng tín dụng.

✔️ Có thông báo rõ ràng cho bên thuê và bên nhận thế chấp về tình trạng tài sản.

📌 Theo Điều 492 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải được lập thành văn bản, khuyến khích công chứng để bảo vệ quyền lợi của các bên.

🛑 Trường hợp hợp đồng thế chấp có giới hạn quyền cho thuê thì sao?

Nếu trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp có điều khoản cấm hoặc giới hạn quyền cho thuê, người sở hữu phải xin công văn chấp thuận của ngân hàng trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

📄 Công văn chấp thuận thường có nội dung xác nhận:

• Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp được sử dụng nhà đất để cho thuê;

• Việc cho thuê không ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản của ngân hàng trong trường hợp xử lý nợ.

🔧 Thủ tục xin công văn chấp thuận:

🖋️ Gửi đơn đề nghị bằng văn bản đến chi nhánh ngân hàng nơi đang thế chấp.

📎 Đính kèm bản sao sổ đỏ, dự thảo hợp đồng thuê nhà (nếu có).

📬 Chờ ngân hàng xem xét, phê duyệt và cấp văn bản xác nhận chấp thuận.

📌 Sau khi có công văn, hợp đồng thuê nhà có thể được công chứng bình thường.

📂 3. Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị

📑 Dưới đây là danh sách giấy tờ cần chuẩn bị khi công chứng hợp đồng thuê nhà đang thế chấp:

• 🆔 Giấy tờ tùy thân của bên cho thuê và bên thuê (CMND/CCCD/hộ chiếu)

• 🏠 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng)

• 📝 Hợp đồng thuê nhà dự thảo

• 📄 Hợp đồng tín dụng/hợp đồng thế chấp (để kiểm tra điều khoản hạn chế)

• 📨 Công văn chấp thuận của ngân hàng (nếu có điều khoản hạn chế)

• 📣 Văn bản thông báo cho bên thuê và ngân hàng về tình trạng thế chấp của tài sản

💡 4. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp 1: Cho thuê hợp pháp

Anh A có căn nhà tại Quận Đống Đa, TP.Hà Nội, đang thế chấp tại Ngân hàng B. Trong hợp đồng tín dụng không có điều khoản cấm cho thuê. Anh A vẫn ký hợp đồng thuê nhà với chị C trong thời hạn 2 năm và mang hợp đồng đi công chứng.

✅ Anh A thông báo về việc cho thuê nhà với Ngân hàng nhận thế chấp và thông báo rõ về tình trạng thế chấp với công chứng viên và khách mua. Công chứng được thực hiện suôn sẻ.

Trường hợp 2: Bị từ chối công chứng

Chị D mang hợp đồng thuê nhà đi công chứng nhưng không cung cấp được sổ đỏ gốc vì đang thế chấp tại Ngân hàng E. Sau khi kiểm tra, công chứng viên phát hiện ngân hàng có điều khoản cấm cho thuê khi chưa có sự đồng ý.

❌ Công chứng bị từ chối. Sau đó, chị D làm đơn xin công văn chấp thuận của ngân hàng, bổ sung hồ sơ và được công chứng sau đó.

🛠️ 5. Giải pháp xử lý an toàn

✅ Kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp: Xem có điều khoản hạn chế cho thuê không.

✅ Thông báo bằng văn bản cho bên thuê và ngân hàng về tình trạng thế chấp.

✅ Xin công văn chấp thuận của ngân hàng nếu hợp đồng có điều khoản giới hạn.

✅ Công chứng hợp đồng thuê nhà tại Văn phòng công chứng uy tín để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp về sau.

❓ 6. Các câu hỏi thường gặp về nhà đang thế chấp và công chứng hợp đồng thuê

⚠️ Nhà đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê không?

✅ Có thể cho thuê nhưng phải tuân thủ các quy định của hợp đồng thế chấp và pháp luật, đồng thời thông báo cho ngân hàng và bên thuê biết tình trạng thế chấp.

⚠️ Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà không?

📜 Theo quy định, hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên nên được lập thành văn bản và nên công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

⚠️Nếu hợp đồng thế chấp có điều khoản cấm cho thuê thì sao?

📣 Trường hợp này, bạn phải xin công văn chấp thuận của ngân hàng trước khi ký hợp đồng thuê và công chứng.

 ⚠️Tôi có phải thông báo cho ngân hàng biết khi cho thuê nhà đang thế chấp không?

📣 Có, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) biết việc cho thuê để đảm bảo minh bạch và tránh tranh chấp.

⚠️Hợp đồng thuê nhà không được công chứng có hợp pháp không?

⚖️ Hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực, nhưng nếu xảy ra tranh chấp, việc chứng minh nội dung hợp đồng sẽ khó khăn hơn và không được ưu tiên như hợp đồng công chứng.

⚠️Thời gian xin công văn chấp thuận của ngân hàng thường kéo dài bao lâu?

⏳ Thời gian này phụ thuộc vào quy trình xử lý của từng ngân hàng, thường từ vài ngày đến vài tuần.

⚠️Văn phòng công chứng có thể từ chối công chứng hợp đồng thuê nhà nếu nhà đang thế chấp không?

❌ Có thể, nếu hợp đồng thế chấp có giới hạn quyền cho thuê mà không có công văn chấp thuận hoặc giấy tờ hợp lệ liên quan.

📌7. Kết luận

🔍 Nhà đang thế chấp vẫn có thể cho thuê và công chứng hợp đồng thuê nhà, nhưng cần tuân thủ quy định pháp luật, thực hiện nghĩa vụ thông báo cho các bên liên quan, và kiểm tra kỹ thỏa thuận với ngân hàng. Trường hợp bị giới hạn, cần xin công văn chấp thuận để đảm bảo hợp pháp và thuận lợi trong công chứng.

📞 Cần hỗ trợ công chứng hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thế chấp?

Liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và đặt lịch hẹn tận nhà nhanh chóng – an toàn – đúng luật!

 VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

📍 Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

📞 Hotline: 0966.22.7979

📧 Email: ccnguyenhue165@gmail.com

🕘 Thời gian làm việc: 8h00 – 18h30 (tất cả các ngày trong tuần, kể cả chủ nhật)

📌 Có hỗ trợ ngoài giờ và công chứng tại nhà hoàn toàn miễn phí theo yêu cầu!

📚 Tham khảo các bài viết liên quan:

🏠 Hợp đồng thế chấp: 5 điều cần biết trước khi ký với ngân hàng

✍️ Công chứng mua bán nhà thế nào khi bên bán là người nước ngoài?

💰 Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng?

🏠 Hợp đồng ủy quyền: Rủi ro tiềm ẩn và giải pháp từ góc nhìn thực tế