Mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột: Nên công chứng mua bán hay tặng cho để tối ưu?

07/07/2025

Trong các giao dịch bất động sản giữa những người thân trong gia đình, đặc biệt là giữa anh chị em ruột, câu hỏi lớn đặt ra là nên công chứng hợp đồng mua bán hay hợp đồng tặng cho để tối ưu hóa chi phí? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết, đưa ra lời khuyên dựa trên kinh nghiệm thực tế và các quy định pháp luật hiện hành, giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Có thể bạn quan tâm>>>>Hợp đồng tặng cho có công chứng được khi người tặng không minh mẫn?

🌿 Mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột: công chứng mua bán hay tặng cho để tối ưu chi phí?

Khi chuyển nhượng (mua bán) hoặc tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột, việc hiểu rõ các quy định về thuế và phí là vô cùng quan trọng để tiết kiệm tối đa. Dưới đây là những phân tích cụ thể cho từng trường hợp.

✅ Trường hợp 1: Nhà đất (sổ đỏ) là tài sản riêng của anh, chị hoặc em ruột

Nếu tài sản hoàn toàn thuộc sở hữu của người anh, chị hoặc em ruột (tức là chỉ một mình họ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - sổ đỏ), việc chuyển nhượng hoặc tặng cho sẽ được hưởng ưu đãi thuế và phí rất lớn.

Quy định pháp lý:

Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN): Theo Điểm a Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2014) quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” Như vậy, khi mua bán hoặc tặng cho giữa anh chị em ruột, giao dịch này được miễn thuế TNCN.
Miễn Lệ Phí Trước Bạ: Căn cứ Điểm d Khoản 10 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định 140/2016/NĐ-CP) quy định: “Nhà, đất là tài sản chung của hai vợ chồng hoặc hộ gia đình chia tách hộ theo quy định của pháp luật thành các hộ gia đình riêng để sử dụng nhưng vẫn giữ nguyên quyền sử dụng đất; tài sản của cá nhân, hộ gia đình khi chia tách, hợp nhất, sáp nhập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà, đất do nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Điều này có nghĩa là, cả hợp đồng mua bán và hợp đồng tặng cho giữa anh chị em ruột đều được miễn lệ phí trước bạ.

📌 Kết luận: Khi toàn bộ tài sản thuộc sở hữu riêng của người ruột thịt, việc công chứng hợp đồng tặng cho sẽ là lựa chọn tối ưu nhất, vì sẽ được miễn hoàn toàn cả thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột

Xem thêm>>> Thủ tục công chứng hợp đồng cho tặng tài sản: Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Thời điểm nào cần công chứng hợp đồng cho tặng tài sản?

⚠ Trường hợp 2: Nhà đất thuộc sở hữu chung vợ/chồng của anh, chị hoặc em ruột

Đây là trường hợp phổ biến và phức tạp hơn, ví dụ: sổ đỏ đứng tên anh trai và vợ của anh trai. Khi đó, tài sản được coi là tài sản chung của vợ chồng.

Phân tích cụ thể:

Phần tài sản của người ruột thịt (anh trai): Vẫn được hưởng các ưu đãi miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ như Trường hợp 1.
Phần tài sản của người không phải ruột thịt (vợ của anh trai): Phần tài sản này sẽ không được hưởng các ưu đãi về thuế và phí theo quy định về quan hệ ruột thịt.
- Nếu làm hợp đồng mua bán: Phần tài sản thuộc sở hữu của người vợ sẽ phải chịu thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng.
- Nếu làm hợp đồng tặng cho: Phần tài sản thuộc sở hữu của người vợ sẽ phải chịu thuế tặng cho 10% trên giá trị tài sản.

👉 Chính vì vậy, trong thực tế, mua bán sẽ lợi hơn nhiều:

Phần của người ruột thịt vẫn được miễn thuế và phí.
Phần của người không phải ruột thịt (vợ/chồng) chỉ chịu thuế TNCN 2% khi mua bán, rẻ hơn đáng kể so với thuế tặng cho 10%.

📊 So sánh cụ thể – Khi nhà đất là tài sản chung của vợ/chồng anh, chị hoặc em ruột

Để dễ hình dung, hãy xem bảng so sánh dưới đây:

Hình thức	Phần anh ruột (người ruột thịt)	Phần vợ (không ruột thịt)
Mua bán	Miễn thuế TNCN	Thuế TNCN 2%
Tặng cho	Miễn thuế TNCN	Thuế tặng cho 10%

💡 Kinh nghiệm thực tế từ công chứng viên

Dựa trên kinh nghiệm của các công chứng viên, để tối ưu hóa lợi ích và đảm bảo quy trình diễn ra thuận lợi, bạn nên lưu ý:

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ: Khi làm hồ sơ, việc chuẩn bị đầy đủ Giấy khai sinh và Sổ hộ khẩu là cực kỳ quan trọng để chứng minh mối quan hệ anh chị em ruột. Đây là cơ sở để cơ quan thuế và công chứng xác định việc miễn giảm thuế và phí.
Tham vấn công chứng viên: Công chứng viên sẽ tư vấn cụ thể từng trường hợp, chỉ rõ phần tài sản của ai được miễn thuế, phần nào phải đóng thuế, giúp bạn đưa ra quyết định chính xác.
Xác định rõ quyền sở hữu:
- Nếu tài sản chỉ đứng tên riêng của anh/chị/em ruột → Tặng cho là cách tốt nhất để miễn cả thuế và phí.
- Nếu tài sản là sở hữu chung của vợ chồng anh/chị/em → Mua bán sẽ tối ưu hơn về mặt chi phí thuế cho phần tài sản của người không phải ruột thịt.

✅ Nên công chứng mua bán hay tặng cho để tối ưu chi phí?

Trường hợp	Nên chọn	Lý do
Đất chỉ đứng tên anh/chị/em ruột	Tặng cho	Miễn toàn bộ thuế tncn + lệ phí trước bạ.
Đất thuộc sở hữu chung vợ/chồng anh chị em	Mua bán	Phần người ruột thịt miễn thuế, phần vợ/chồng chỉ chịu 2% thuế tncn (rẻ hơn 10% thuế tặng cho).

Mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột

Xem thêm>>>Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua – Các bước quan trọng cần biết

🌱 Kết luận

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định rõ ràng về việc miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho bất động sản giữa anh chị em ruột, nếu có đủ giấy tờ chứng minh.

Tuy nhiên, nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ/chồng anh/chị/em ruột, phần của người không phải ruột thịt sẽ không được hưởng ưu đãi này:

Mua bán: Chịu 2% thuế thu nhập cá nhân.
Tặng cho: Chịu thuế tặng cho 10%.

👉 Do đó, trong nhiều trường hợp thực tế, lựa chọn hình thức mua bán vẫn lợi hơn để tối ưu hóa chi phí cho phần tài sản không thuộc sở hữu của người ruột thịt.

❓ Các câu hỏi thường gặp về mua bán nhà đất giữa anh chị em ruột

1. Chứng minh mối quan hệ ruột thịt cần những giấy tờ gì?

Để chứng minh mối quan hệ anh chị em ruột, bạn cần xuất trình Giấy khai sinh của cả hai bên (người chuyển nhượng/tặng cho và người nhận chuyển nhượng/tặng cho) có cùng thông tin về cha mẹ. Ngoài ra, Sổ hộ khẩu cũng là một tài liệu quan trọng để xác minh mối quan hệ này.

2. Nếu anh chị em ruột nhưng khác hộ khẩu thì có được miễn thuế không?

Có. Việc miễn thuế và phí dựa trên mối quan hệ ruột thịt (có cùng cha mẹ), không phụ thuộc vào việc bạn có cùng sổ hộ khẩu hay không. Quan trọng là bạn có thể chứng minh được mối quan hệ này bằng Giấy khai sinh.

3. Giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán được xác định như thế nào?

Giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán do các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, để tính thuế và phí, cơ quan thuế sẽ áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc giá thực tế ghi trong hợp đồng nếu giá đó cao hơn.

4. Hợp đồng tặng cho có cần thanh toán tiền không?

Không. Hợp đồng tặng cho về bản chất là việc một bên chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên kia mà không yêu cầu thanh toán. Nếu có yếu tố thanh toán, hợp đồng có thể bị coi là hợp đồng mua bán và sẽ áp dụng các quy định về thuế, phí của hợp đồng mua bán.

5. Ngoài thuế và phí, còn chi phí nào khác khi làm thủ tục mua bán/tặng cho nhà đất?

Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có), bạn còn phải chịu các chi phí khác như: phí công chứng (theo quy định của Bộ Tư pháp), phí thẩm định hồ sơ (nếu có), và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!