Những lưu ý khi đặt cọc nhà đất để tránh rủi ro

Việc đặt cọc trong giao dịch nhà đất là một bước quan trọng, không chỉ trong việc thể hiện thiện chí giữa hai bên mà còn đóng vai trò như một biện pháp bảo đảm cho quyền lợi của cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, người mua sẽ dễ dàng rơi vào những rủi ro không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ những lưu ý khi đặt cọc nhà đất để tránh rủi ro vô cùng cần thiết mà bạn cần nắm rõ.

1. Đặt cọc nhà đất

1.1. Đặt cọc nhà đất là gì?

Đặt cọc nhà đất được xác định là hành động bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mục đích của việc đặt cọc không chỉ để thể hiện thiện chí của bên đặt cọc mà còn nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong văn bản pháp lý. Hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng trong lĩnh vực mua bán bất động sản như căn hộ, nhà phố, và đất đai.

Tác dụng của việc đặt cọc:

• Thể hiện nghiêm túc trong giao dịch: Sử dụng để cam kết thực hiện hợp đồng, thể hiện thiện chí trong việc mua tài sản.
• Bảo vệ quyền lợi: Làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện nghĩa vụ trong tương lai. Giúp bên đặt cọc có quyền yêu cầu hoặc báo trước về các vấn đề liên quan.
• Giảm thiểu nguy cơ rủi ro từ cả hai phía: Nhất là trong các giao dịch có giá trị lớn như bất động sản.

1.2. Các bước cụ thể khi đặt cọc nhà đất

• Bước 1 - Chuẩn bị thông tin và tài liệu: Trước khi thực hiện đặt cọc, người mua cần chuẩn bị các thông tin sau:
  • Giấy tờ pháp lý của nhà đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chứng từ liên quan.
  • Giấy tờ cá nhân của bên bán: CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
• Bước 2 - Kiểm tra thông tin: Người mua cần tìm hiểu và kiểm tra thông tin liên quan đến nhà đất như:
  • Tình trạng pháp lý: Đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch, hay phong tỏa.
  • Địa chỉ thực tế: Đến kiểm tra nhà đất để xác minh thông tin đã cung cấp.
• Bước 3 - Đàm phán điều khoản đặt cọc: Hai bên sẽ thỏa thuận cụ thể về số tiền đặt cọc, thời gian có hiệu lực, điều khoản phạt cọc và các quyền lợi khác nếu hợp đồng không được thực hiện.
• Bước 4 - Soạn thảo hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc cần được lập rõ ràng, bên trong cần ghi đầy đủ các thông tin như:
  • Thông tin về tài sản: Địa chỉ, diện tích, và tình trạng pháp lý.
  • Số tiền đặt cọc và các điều khoản tiền đặt cọc.
  • Điều khoản phạt cọc, thời gian thực hiện hợp đồng.
• Bước 5 - Công chứng hợp đồng (nếu cần): Thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (khuyến khích).
• Bước 6 - Thực hiện giao nhận tiền đặt cọc: Sau khi ký hợp đồng, bên đặt cọc sẽ chuyển khoản hoặc đưa tiền mặt cho bên nhận đặt cọc.
• Bước 7 - Lưu giữ chứng từ giao dịch: Bảo quản cẩn thận hợp đồng và biên nhận giao tiền đặt cọc để trở thành chứng cứ trong trường hợp có tranh chấp.

>>> Tìm hiểu về: Hợp đồng đặt cọc nhà đất: Quy định, lưu ý và mẫu hợp đồng.

2. Những rủi ro phổ biến khi đặt cọc nhà đất

• Rủi ro về pháp lý:
  • Giá trị pháp lý không rõ ràng: Hợp đồng đặt cọc không có chữ ký của cả hai bên hoặc không được công chứng, dễ gây tranh chấp.
  • Bất động sản bị tranh chấp hoặc phong tỏa: Nếu bạn không kiểm tra thông tin kỹ lưỡng và lỡ đặt cọc, bạn có thể bị mất tiền mà không có bất kỳ quyền lợi nào.
• Rủi ro về tài chính:
  • Mất tiền đặt cọc: Nếu bên đặt cọc đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng, khoản tiền này có thể thuộc về bên nhận đặt cọc.
  • Khó khăn trong việc hoàn trả tiền đặt cọc: Thực tế cho thấy nhiều giao dịch diễn ra nhưng việc lấy lại tiền đặt cọc trở nên phức tạp nếu không có các điều khoản rõ ràng.
• Rủi ro từ bên nhận đặt cọc: Bên nhận không thực hiện thỏa thuận: Có thể khiến người mua gặp khó khăn trong việc lấy lại tiền nếu bên bán không trung thực.

Làm thế nào để kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc?

• Đối chiếu với pháp luật hiện hành: Kiểm tra nội dung hợp đồng đặt cọc có tuân thủ theo quy định của Bộ luật Dân sự hay không. Đặc biệt lưu ý các mục sau:
  • Điều khoản về mức phạt cọc.
  • Thời hạn hiệu lực của hợp đồng.
  • Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
• Kiểm tra thông tin tài sản:
  • Xác minh tính hợp pháp của tài sản: Kiểm tra sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính để đảm bảo không có tranh chấp về bất động sản.
  • Tìm hiểu thông tin pháp lý tại văn phòng đăng ký đất đai: Tra cứu thông tin về chủ sở hữu và các thông tin liên quan.
• Yêu cầu công chứng: Khi thực hiện đặt cọc, nên yêu cầu công chứng hợp đồng. Bản công chứng sẽ là tài liệu pháp lý giúp chứng minh rõ ràng quy định giữa hai bên, từ đó hạn chế rủi ro nếu xảy ra tranh chấp.
• Nhờ sự hỗ trợ từ chuyên gia: Nếu bạn không tự mình kiểm tra được, hãy nhờ đến các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư tư vấn để được hướng dẫn cụ thể. Họ có thể giúp bạn đánh giá tính hợp pháp và hướng dẫn xử lý trong các trường hợp xảy ra vấn đề.

>>> Tham khảo: Mẫu Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất và các quy định cần nắm rõ.

3. 9 lưu ý quan trọng khi đặt cọc nhà đất để tránh rủi ro

3.1. Tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất

• Kiểm tra pháp lý:
  • Trước khi đặt cọc, người mua cần kỹ lưỡng trong việc xác minh thông tin. Một số lưu ý quan trọng bao gồm:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Yêu cầu cung cấp bản sao để kiểm tra tính hợp pháp.
  • Trạng thái của bất động sản: Đảm bảo rằng nhà đất không bị tranh chấp hoặc bị phong tỏa. Thực tế đã có nhiều trường hợp xảy ra khi bên mua đặt cọc nhưng sau đó phát hiện bất động sản có các tranh chấp pháp lý phức tạp.
  • Kiểm tra quy hoạch: Xem xét quy hoạch khu vực từ cơ quan chức năng thông qua cơ quan quản lý đất đai.
• Những thông tin cần xác minh:
  • Diện tích, vị trí thửa đất và hiện trạng tài sản.
  • Hạn mức sử dụng đất (nếu có).
  • Thông tin về bên bán: Tình trạng tài chính và lịch sử giao dịch.

3.2. Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328, nếu hợp đồng được ký kết thì tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ tiền mua. Ngược lại, nếu một bên từ chối hợp đồng, có thể bị phạt cọc:

• Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Sẽ mất lại khoản tiền đã đặt cọc cho bên nhận.
• Bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng: Phải hoàn trả cho bên đặt cọc toàn bộ số tiền đặt cọc và một khoản phạt tương đương.

Quy định về mức phạt cọc

Mức phạt cọc có thể điều chỉnh tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên, có thể lên đến 100% giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, luật pháp khuyến nghị hạn chế phạt cọc nhằm đảm bảo các điều khoản được thực hiện công minh.

3.3. Xác định mức tiền đặt cọc phù hợp

Pháp luật không quy định mức tiền đặt cọc cụ thể. Trên thực tế, thông thường các bên sẽ thỏa thuận một khoản tiền từ 10% đến 30% giá trị hợp đồng.

• Dưới 30% giá trị hợp đồng: Để tránh để xảy ra rủi ro lớn cho bên đặt cọc.
• Không nên quá thấp: Có thể làm giảm tính nghiêm túc trong việc giao kết hợp đồng.

Ví dụ: Nếu giá trị hợp đồng là 1 tỷ đồng, mức đặt cọc lý tưởng nên trong khoảng từ 100 triệu đến 300 triệu đồng. Tuy nhiên, mỗi trường hợp sẽ có sự khác biệt do yêu cầu cụ thể của giao dịch.

>>> Tìm hiểu: Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc: Hiểu rõ để không bị thiệt.

3.4. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Mặc dù pháp luật không yêu cầu việc công chứng cho hợp đồng đặt cọc, nhưng khuyến cáo việc này để bảo vệ quyền lợi cho các bên. Việc có một bản công chứng sẽ giúp đảm bảo rằng hợp đồng không chỉ hợp lệ mà còn có thể dễ dàng chứng minh trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Công chứng hợp đồng đặt cọc giúp:

• Chứng minh rõ ràng: Giúp các bên có bằng chứng cụ thể trong giao dịch.
• Tránh tranh chấp: Trong trường hợp có bất kỳ vấn đề nào nảy sinh, có thể xử lý dễ dàng hơn.

3.5. Ghi rõ điều khoản “trả trước” thay vì “đặt cọc”

Nếu hợp đồng ghi rõ khoản tiền là "trả trước" thay vì "đặt cọc", cách xử lý trong trường hợp vi phạm sẽ khác đi. Điều này có nghĩa là:

• Bên đặt cọc từ chối: Thì bên đó sẽ được hoàn lại khoản tiền mà không bị phạt.
• Bên nhận đặt cọc từ chối: Chỉ cần hoàn trả số tiền mà không phải trả thêm khoản phạt.

Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của bạn trong trường hợp giao dịch không diễn ra.

3.6. Tránh phạt cọc không cần thiết

Nếu trong giấy biên nhận tiền không ghi là đặt cọc, nghĩa vụ của các bên sẽ khác với đặt cọc. Bên đặt cọc có thể yêu cầu hoàn lại tiền mà không chịu phạt cọc nếu không có thỏa thuận khác. Để tránh trường hợp này, hai bên cần xác định rõ ràng tình trạng của khoản tiền trong hợp đồng và ghi chú cụ thể trong biên nhận.

Việc này sẽ giúp:

• Bảo vệ quyền lợi: Giúp bên đặt cọc tránh được việc mất tiền trong trường hợp không thực hiện giao dịch.
• Giảm xung đột: Giúp các bên dễ dàng xử lý các tranh chấp phát sinh mà không gây ra xung đột.

3.7. Các thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng

Một hợp đồng đặt cọc chất lượng cần rõ ràng trong từng điều khoản. Các bên cần khoanh vùng các rủi ro và bất ngờ có thể xảy ra bằng việc thỏa thuận cặn kẽ:

• Thời hạn hợp đồng: Khi nào bắt đầu và kết thúc thực hiện hợp đồng.
• Quy định xử lý vi phạm: Thỏa thuận rõ ràng về mức độ phạt hoặc điều khoản dẫn đến chấm dứt hợp đồng.
• Cam kết hoàn tiền: Điều khoản về việc hoàn trả tiền đặt cọc nếu một trong hai bên rút lui mà không có lý do chính đáng.

3.8. Tham vấn từ chuyên gia hoặc công chứng viên

Đôi khi, người mua có thể không tự mình hiểu rõ tất cả các khái niệm và quy định liên quan đến việc đặt cọc nhà đất. Trong trường hợp này, việc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản có thể rất hữu ích. Họ có thể hỗ trợ bạn trong việc:

• Hiểu rõ hơn về quy định pháp luật.
• Giúp bạn soạn thảo hợp đồng chi tiết và hợp pháp.
• Đưa ra những khuyến cáo để bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho bạn.

3.9. Những lưu ý khi thực hiện giao dịch trực tuyến

Giao dịch mua bán nhà đất hiện nay ngày càng phổ biến qua các nền tảng trực tuyến. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý:

• Kiểm tra độ tin cậy: Khi giao dịch qua mạng, nên xác minh thông tin của người bán một cách rõ ràng.
• Tài liệu và hợp đồng đúng quy định: Chắc chắn rằng mọi giao dịch, tài liệu được thực hiện một cách minh bạch.

>>> Giải đáp: Điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là gì?

Kết luận

Đặt cọc nhà đất là một bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và các lưu ý khi đặt cọc nhà đất là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình và giảm thiểu rủi ro.

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc công chứng hoặc soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cung cấp dịch vụ công chứng chuyên nghiệp và tư vấn pháp lý để giúp bạn thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả. Đừng để những rủi ro không cần thiết xảy ra, hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch nhà đất!

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất: Tất tần tật thông tin cần biết.

 

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

 

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com