Chuyển nhượng một phần thửa đất – Có bắt buộc phải tách thửa?

05/06/2025

Chuyển nhượng một phần thửa đất là việc chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác đối với một phần diện tích nhất định của thửa đất, thay vì toàn bộ thửa đất đó. Đây là một hình thức giao dịch linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua và người bán, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

⚖️ Có bắt buộc phải tách thửa khi chuyển nhượng một phần thửa đất không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất.

Khi chuyển nhượng một phần thửa đất, việc tách thửa đất là thủ tục bắt buộc trong hầu hết các trường hợp, trừ những trường hợp đặc biệt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Việc này nhằm mục đích:

Tạo ra thửa đất mới độc lập: Đảm bảo mỗi phần đất được chuyển nhượng có ranh giới rõ ràng, không gian riêng biệt và quyền sử dụng đất riêng.
Đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai: Giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm soát, theo dõi biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất.

Tách thửa đất là thủ tục pháp lý để chia một thửa đất ban đầu thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn. Việc tách thửa cần tuân thủ các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định, bao gồm:

Điều kiện về diện tích tối thiểu: Diện tích của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng loại đất và từng khu vực.
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Không thuộc trường hợp tranh chấp: Thửa đất không đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất.
Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

📝 Thủ tục chuyển nhượng và tách thửa đất cần biết

Để thực hiện việc chuyển nhượng một phần thửa đất, người sử dụng đất cần trải qua các bước thủ tục pháp lý bao gồm cả thủ tục tách thửa. Dưới đây là các bước cơ bản và hồ sơ cần thiết:

Chuẩn bị hồ sơ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ):Bản gốc.
- Đơn đề nghị tách thửa: Theo mẫu quy định.
- Bản vẽ kỹ thuật thửa đất: Do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện, thể hiện rõ phần diện tích dự kiến tách và phần còn lại.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đã được công chứng hoặc chứng thực.
- Các giấy tờ tùy thân của các bên: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu (hoặc giấy xác nhận cư trú), Giấy đăng ký kết hôn (nếu có), Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
- Các giấy tờ khác: Giấy ủy quyền (nếu có), giấy tờ chứng minh đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương.
Nộp hồ sơ:
- Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (tùy theo phân cấp).
Giải quyết hồ sơ:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ.
- Thực hiện đo đạc, lập trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có).
- Thẩm định các điều kiện tách thửa.
- Trường hợp đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất còn lại.
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng:
- Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đã tách, các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng.
Kê khai nghĩa vụ tài chính:
- Các bên thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán) và lệ phí trước bạ (đối với bên mua) theo quy định.
Đăng ký biến động đất đai:
- Bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Chuyển nhượng một phần thửa đất

Có thể bạn quan tâm>>>Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

⚠️ Rủi ro khi chuyển nhượng một phần thửa đất mà không tách thửa

Việc cố tình chuyển nhượng một phần thửa đất mà không thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho cả bên bán và bên mua:

Giao dịch không được pháp luật công nhận: Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu do vi phạm các quy định về điều kiện chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp pháp lý phức tạp và thiệt hại về tài sản.
Khó khăn trong việc đăng ký sang tên Sổ đỏ: Bên mua sẽ không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã mua, vì trên sổ vẫn thể hiện là một thửa đất lớn với chủ sở hữu ban đầu.
Tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất: Do không có ranh giới pháp lý rõ ràng, dễ xảy ra tranh chấp với chủ sử dụng đất còn lại của thửa đất ban đầu hoặc với các chủ sở hữu liền kề.
Khó khăn trong việc quản lý, sử dụng đất: Việc sử dụng, xây dựng, khai thác phần đất không có pháp lý riêng biệt sẽ gặp nhiều trở ngại, thậm chí bị xử phạt hành chính.
Không đảm bảo tính minh bạch: Giao dịch không được ghi nhận trên hồ sơ địa chính nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan chức năng.

Ví dụ minh họa:

Ông A sở hữu một thửa đất có diện tích 500m². Ông A muốn bán 100m² cho bà B mà không làm thủ tục tách thửa, chỉ lập một văn bản viết tay. Sau đó, bà B muốn xây dựng nhà trên phần đất này nhưng không được cấp phép xây dựng vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho 100m² đó. Đồng thời, khi ông A qua đời, các con của ông A có thể tranh chấp với bà B về quyền sử dụng 100m² đất này vì không có giấy tờ pháp lý rõ ràng.

💰 Chi phí và thời gian làm thủ tục tách thửa đất

Các chi phí và thời gian thực hiện thủ tục tách thửa có thể thay đổi tùy thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương, nhưng thường bao gồm các khoản sau:

Phí đo đạc, lập bản vẽ địa chính: Khoản này tùy thuộc vào đơn vị đo đạc và diện tích, độ phức tạp của thửa đất.
Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: Theo quy định của Nhà nước.
Thuế, lệ phí khác: Thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán) và lệ phí trước bạ (đối với bên mua) khi thực hiện chuyển nhượng.

Thời gian xử lý hồ sơ: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa là không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian thực hiện không quá 25 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm thời gian công khai kết quả thẩm định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

Chuyển nhượng một phần thửa đất

Xem thêm>>> Sai lầm pháp lý thường gặp khi công chứng hợp đồng chia tách nhà đất

>>>Chia tách nhà đất: Thủ tục cấp sổ đỏ mới sau khi ký hợp đồng

🏢 Cách lựa chọn văn phòng công chứng và dịch vụ hỗ trợ

Việc lựa chọn văn phòng công chứng uy tín là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng một phần thửa đất diễn ra suôn sẻ, đúng pháp luật. Một văn phòng công chứng chuyên nghiệp sẽ:

Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần theo đúng quy định pháp luật.
Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, tư vấn các điều kiện cần thiết để thực hiện giao dịch.
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác, tránh sai sót.
Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên bán và bên mua.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm đến các đơn vị tư vấn pháp lý chuyên về đất đai để được hỗ trợ toàn diện hơn trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đo đạc và giải quyết các vướng mắc phát sinh.

❓ Các câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng một phần thửa đất

Q1: Có được chuyển nhượng một phần thửa đất khi chưa có Sổ đỏ không?

A1: ❌ Không được. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu chưa có Sổ đỏ, bạn không thể chuyển nhượng một phần thửa đất.

Q2: Diện tích tối thiểu để tách thửa là bao nhiêu?

A2: 📏 Diện tích tối thiểu để tách thửa không có quy định chung trên toàn quốc. Mức diện tích này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể cho từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp,...) và từng khu vực (đô thị, nông thôn) trên địa bàn tỉnh đó. Bạn cần liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để nắm rõ quy định cụ thể.

Q3: Tôi có thể tự làm thủ tục tách thửa mà không cần dịch vụ bên ngoài được không?

A3: ✅ Có thể. Bạn hoàn toàn có quyền tự mình thực hiện các thủ tục tách thửa nếu nắm rõ quy định pháp luật và các bước cần thiết. Tuy nhiên, nếu bạn không có kinh nghiệm hoặc không có thời gian, việc sử dụng dịch vụ của các văn phòng công chứng, văn phòng luật sư hoặc đơn vị dịch vụ đo đạc, tư vấn pháp lý sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức và hạn chế rủi ro.

Q4: Thời gian cấp Sổ đỏ mới sau khi tách thửa và chuyển nhượng là bao lâu?

A4: ⏱️ Thời gian cấp Sổ đỏ mới sau khi tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường kéo dài khoảng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, thời gian này có thể kéo dài hơn nếu có phát sinh các vấn đề về nghĩa vụ tài chính, tranh chấp hoặc cần xác minh thông tin.

Q5: Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng diện tích còn lại không đủ điều kiện tách thửa thì làm thế nào?

A5: 🚫 Trong trường hợp này, bạn không thể thực hiện tách thửa và do đó, không thể chuyển nhượng một phần thửa đất một cách hợp pháp. Giải pháp khả thi là bạn có thể cân nhắc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất hoặc tìm cách hợp thửa với thửa đất liền kề (nếu đủ điều kiện) để đạt diện tích tối thiểu, sau đó mới tách thửa và chuyển nhượng. Hoặc bạn có thể chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng hình thức này phức tạp hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

🎯 Kết luận

Chuyển nhượng một phần thửa đất là một giao dịch cần thiết trong bối cảnh phát triển đô thị và nhu cầu sử dụng đất đa dạng. Tuy nhiên, việc tách thửa là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và quản lý hiệu quả đất đai. Nắm vững các quy định pháp luật, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý, văn phòng công chứng uy tín sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách an toàn, nhanh chóng và tránh được những rủi ro không đáng có.

📍 Cần hỗ trợ tư vấn thực hiện thủ tục công chứng 📢 Liên hệ ngay Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết!