Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

19/11/2024

Việc mua bán nhà đất không chỉ liên quan đến giá trị tài sản mà còn phải xem xét đến nghĩa vụ thuế. Một trong những loại thuế quan trọng mà cá nhân cần nắm rõ khi tham gia giao dịch bất động sản là thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN). Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, từ những quy định hiện hành.

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước. Đối tượng phải nộp thuế bao gồm những cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Người phải nộp thuế:

Cá nhân cư trú: Thu nhập chịu thuế là khoản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.
Cá nhân không cư trú: Thu nhập chịu thuế chỉ là thu nhập phát sinh tại Việt Nam.

>>> Tìm hiểu về: Cách tính thuế thu nhập cá nhân năm 2024

2. Đối tượng phải nộp thuế TNCN khi mua bán nhà đất

Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Theo quy định này, khi mua bán nhà ở, bên bán chính là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, bởi họ là người tạo ra thu nhập từ giao dịch. Tuy nhiên, các bên trong giao dịch có quyền thỏa thuận về trách nhiệm nộp thuế.

Cụ thể, khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

>>> Tìm hiểu: Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

3. Cách tính thuế TNCN khi mua bán nhà đất

3.1. Đối với cá nhân cư trú

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất được thực hiện như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Một số trường hợp tính giá chuyển nhượng như sau:

Nếu trên hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, sẽ sử dụng giá do UBND tỉnh quy định.
Khi chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, giá trị của nhà và các công trình kiến trúc sẽ được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Thời điểm tính thuế cũng rất quan trọng:

Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về bên mua là người nộp thuế, thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Nếu có thỏa thuận, thời điểm tính thuế là khi hai bên hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu

3.2. Đối với cá nhân không cư trú

Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân không cư trú được thực hiện giống như cá nhân cư trú, nhưng với một số điều chỉnh:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Trong trường hợp này, giá chuyển nhượng không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào, kể cả giá vốn.

Thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

4. Lưu ý khi tính thuế

Cần xác định chính xác đối tượng tính thuế (cư trú hay không cư trú).
Có thể miễn thuế cho trường hợp bán bất động sản lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.
Cần xác định chính xác giá chuyển nhượng và thuế suất trong từng trường hợp để tính thuế chính xác.
Thời hạn kê khai và nộp thuế cần được chú ý để tránh bị phạt chậm.

5. Đối tượng được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất

Theo quy định hiện hành, có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Mua bán giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống: như giữa vợ và chồng, cha mẹ và con cái, ông bà và cháu.
Chuyển nhượng nhà đất là tài sản duy nhất: có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định.

6. Căn cứ pháp lý

Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 12/2015/NĐ-CP.
Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

>>> Xem thêm: Cách kê khai thuế khi sang tên sổ đỏ

Việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là một nghĩa vụ quan trọng mà các bên cần tuân thủ để tránh rắc rối về pháp lý. Nếu bạn còn băn khoăn hay cần được tư vấn cụ thể về quy trình, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả. Chúng tôi luôn sẵn sàng giúp bạn thực hiện giao dịch bất động sản một cách thuận lợi và hợp pháp.

Vui lòng liên hệ cho chúng tôi qua số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.

>>> Tìm hiểu về: Phí công chứng - Bảng giá đất và cách tính thuế

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.